Boligmarkedet: Eie- og leiepriser

De siste ukene har vi fått en oppblomstring av artikler som omtaler leiemarkedet og leieprisene. Overskrifter som Vanvittige utleiepriser, Utleiefest i Oslo, skulle tyde på at det aldri har vært mer lønnsomt å leie ut bolig enn nå. Riktignok trenger det ikke å bli så ille å være utleier, men de siste årene har vi hatt et drømmemarked som neppe kan fortsette. Sammenhengen mellom eie og leieprisene blir ofte sett på som avhengige av hverandre på lang sikt.

boligpriser.jpg

Kilde: NEF og egen statistikk, tallene gjelder for Trondheim, den grønne grafen er boligprisene og den røde grafen er leieprisene.

Utleiemarkedet har to hoveddeler, en med vanlige leiligheter som leies ut og en med typiske utleieboliger hvor eieprisene i større grad følger utleieprisene. Jeg vil her diskutere prisene på vanlige leiligheter ettersom det er det som er mest aktuelt for vanlige folk.

Hvor lønnsomt det er å leie ut bolig avhenger av to forhold: Hvor stor forskjell det er mellom leieprisene og de kostnadene en har ved å holde på boligen. Det andre forholdet er endringen i boligprisene. Dette er de samme forholdene som er avgjørende for om det lønner seg å eie sin egen bolig. (Vi får inn noen forskjeller på grunn av skattereglene og transaksjonskostnadene, Leie eller eie bolig?) På grunn av denne sammenhengen så forventer vi at eie- og leieprisene på bolig over tid vil følge hverandre. Vi kan likevel ha relativt lange perioder med avvik mellom disse prisene, blant annet på grunn av forventninger om fremtidig boligprisoppgang eller –nedgang.

I flere år nå har det vært en sterk forventning i markedet om at boligprisene skulle fortsette oppover. Dette har medvirket til at leieprisene de siste årene ikke har steget like mye som eieprisene. På tross av at vi har hatt lave renter så har det vært vanlig å drive utleie uten å tjene penger fra år til år. En har vært i boligmarkedet for å tjene penger på boligprisoppgangen.

Nå har vel forventningen om stor boligprisoppgang forsvunnet, og da må boligmarkedet vende tilbake til et mer normalt årlig avkastningsnivå på boliger. Det kan skje på to måter, enten kan boligprisene falle eller så kan leieprisene stige. Foreløpig kan det se ut som om vi har en kombinasjon av disse to.

Mange aktører i boligmarkedet er fortsatt positive til utsiktene i boligmarkedet fremover. Utbyggere og andre som sitter på boliger som de egentlig skulle selge velger å sitte på boligene og noen leier dem ut i stede for å dumpe dem i markedet. Heller ikke bankene har latt seg stresse, selv om antallet tvangssalg begynner å hope seg opp. Vi har også eksempler på boliginvestorer som kjøper seg utleieporteføljer til overraskende lav yield. Det synes altså ikke som om en boligprisnedgang er priset inn i markedet.

Da boligprisene falt på slutten av 80-tallet gikk leieprisene først opp før de fulgte eieprisene ned, dog med en svakere tendens. Om dette samme kommer til å skje også denne gangen, gjenstår å se. En av de tingene som kan tale for et fall er at når en større andel av boligkonsumet skjer gjennom leiemarkedet, så fører dette vanligvis til et lavere samlet boligkonsum. Totaletterspørselen etter bolig vil da falle, mens tilbudet i boligmarkedet regnes som gitt på kort sikt. Det er likevel ikke slik at vi nødvendigvis vil få et lignede boligprisfall som det vi hadde mellom 1988-1993, for at det skal skje må flere bli negative til boligprisene.

Les også vår artikkel: Leie eller eie bolig?

Tags: , , ,

14 Responses to “Boligmarkedet: Eie- og leiepriser”

  1. Are Oust sier:

    Are Slettan skriver kommentarer om sammenhengen mellom eie og leieprisene for na24.

    http://pub.tv2.no/nettavisen/na24/article2154641.ece

    http://pub.tv2.no/nettavisen/na24/arkiv/bedreraad/article1297780.ece

  2. Are Oust sier:

    Et annet moment når leieprisen nå kommer opp på et mer normalt nivå i forhold til boligprisene, er at det synliggjør kostnaden ved det å bo i Norge. Om det kan være med på å overbevise politikkerne om at stigende boligpriser ikke er en ensidig lykke.

    Det er svært lite politikkerne kan gjøre for å påvirke den økonomiske veksten. Det handler mest om å ikke gjøre noe som ødelegger for den. Boligprisene derimot har politikkerne mulighet til å påvirke. Ettersom kostnaden forbunedet med det å bo utgjør en så stor andel av de totale kostnadene, vil riktige boligpriser være viktig for velferdsnivået i et land.

    I et land som Norge, med så mye plass er det egentlig ingen grunn til at boligprisene skal stige mer enn lønnsutviklingen over tid. Om politikkerne er flinke nok til å skaffe nye boligtomter, til å tillate andre former for ombygginger, sørge for utbygging av infrastrukttur samt et fornuftig skattesystem, bør boligprisene over tid stige mindre enn lønningene.

  3. Are Oust sier:

    SSB kalkulator som gir byggekostnaden for bolig tilbake til 1979:

    http://www.ssb.no/vis/bkibol/calc.cgi

    SSB temaside bor Bygg og bolig, her finner vi blandt annet en sammenligning mellom byggekostnad,boligpris og KPI

    http://www.ssb.no/emner/10/09/bygg/

  4. […] i leieprisene kan og bør være en vekker for politikkerne i forhold til at økt boligpris utover det normale […]

  5. Are Oust sier:

    Artikkel i NA24:

    Utleiemarkedet roer seg

    http://www.na24.no/article2220200.ece

    Litt usikkert om det som er beskrevet her egentlig bare er en sesongvariasjon.

    I utleiemarkedet skjer det to ting, for det første har vi fått flere etterspørrere, færre velger å kjøpe bolig. For det andre har vi fått færre tilbydere fordi personer og firmaer som ikke klarer å selge boligene sine velger å leie dem ut.

    Det totale boligkonsumet i areal vil antageligvis gå ned, men det vil også byggeaktiviteten.

  6. Are Oust sier:

    Da kom husleiefallet:

    http://e24.no/makro-og-politikk/article2929037.ece

    Spørsmålet er bare hvor lenge det kommer til å vare. Her er det snakk om et fall fra tredje til fjerde kvartal 2008, i denne perioden hadde vi også et betydelig fall i boligprisene. Dette fallet har nå stagnert. Likevel vil jeg regne det som sansynlig at leieprisene vil kunne falle noe enda, rett og slett på grunn av det store tilbudet av leieligheter som er til leie. http://gratismegler.no/finn

    Litt senere utover året vil utviklingen i leieprisene og eieprisene være avhengige av hverandre. Det er likevel sannsynlig at boligprisene har noe mer fall i seg og da vil leieprisene igjen falle. Et større fall i leieprisene vil kunne føre til at boligprisene vil kunne falle ytteligere.

    Vi ser likevel ikke en like stor oppgang i utbudet av utleieboliger som vi så på slutten av 1980-tallet. Stabiliteten i boligmarkedet og ikke minst styrken i folks privatøkonomi synes sterkere. Denne gangen ser vi f.eks. lite av at folk leier ut deler av sine egne boliger. Utbudet av sokkelboliger og hele eneboliger er også fortsatt ganske begrenset.

  7. Are Oust sier:

    Utleieprisene i Oslo faller fra siste kvartal 2008 til første kvartal 2009:

    http://e24.no/eiendom/article3081431.ece

  8. Are Oust sier:

    Utleiemegleren melder at leieprisene er på vei oppover igjen i Oslo:

    http://e24.no/eiendom/article3150957.ece

  9. […] mye av renteeffekten gjenstår? Vi kan få et hint fra grafen nedenfor, vi ser at renteeffekten på price-rent forholdet i Trondheim var større under siste rentebunn enn det den er nå. Om renten får stå som den viktigste […]

  10. […] i leieprisene kan og bør være en vekker for politikkerne i forhold til at økt boligpris utover det normale […]

  11. […] mye av renteeffekten gjenstår? Vi kan få et hint fra grafen nedenfor, vi ser at renteeffekten på price-rent forholdet i Trondheim var større under siste rentebunn enn det den er nå. Om renten får stå som den viktigste […]

  12. Are Oust sier:

    Prisen for å leie bolig – særlig i Oslo og de andre stor byene – når stadig nye høyder. Samtidig øker boligprisene kraftig. Bruk Dine Pengers boligkalkulator for å se hva som lønner seg: Eie eller leie

    http://www.vg.no/dinepenger/artikkel.php?artid=10029823

Leave a Reply