Oekonomi.no

Verre enn boligboble!

En tidligere verson av denne teksten har vært lagt ut tidligere, men legger den ut igjen i forbindelse med at den er Gjestekommentar i Dagens Næringsliv 9. april 2010.

To av kjempene i økonomi-Norge, Sentralbanksjef Svein Gjedrem og Finanstilsynes Bjørn Skogstad Aamo har begge vært ute med pekefingeren og advart mot en boligboble. De advarer ut i fra risikoen for sine fagområder, men resten av oss bør ikke sette likhetstegn mellom økende boligpriser og en boligboble. Vi må tenke på alternativet, som er både mer sannsynlig og så mye verre, nemlig at vi likevel ikke har en boligboble.

Siden boligpristoppen i 1987 har boligprisene i Norge steget med 200%, leieprisen har steget med over 100%, mens prisene generelt har steget med 60%. Dette har skjedd uten at vi har sett en stor økning i igangsettinger av nye boliger, noe vi burde ha sett ved en boligboble. Rundt 1980 brukte vi i gjennomsnitt 15% av husholdningsinntekten på det å bo, på midten av nittitallet hadde tallet økt til 20%, mens vi i dag bruker hele 25% inntekten på boligkonsum. Denne prosentandelen er gjennomsnittet for husholdningene. De med dårligst råd bruker en enda mye høyere andel av inntekten på det å bo. Da er det på tide å rope varsko! Vi kaller det strømkrise når strømprisene øker, mens avisene bruker ord som boligprisfest om økende boligpriser, selv om økningen i boligprisene rammer mye hardere enn strømprisene.

Den store fordelen med bobler er at de sprekker. Det er ubehagelig mens det står på, men vi kommer tilbake til markedsklarerende priser. Priser som over tid enklere ville sørge for at alle får en trygg bolig som dekker ens boligbehov. Dagens problemer i boligmarkedet synes å være mye mer fundamentale og dermed langt verre. Mye av boligprisstigningen synes å komme fra økte kostnader ved nybygging. Universell utforming, energisparing, vern av markagrensen og utbyggingsavtaler som innebærer kostnader til veier, og tilrettelegging for barnehager og skoler er gode formål. Men om boligkjøperne ikke mener at verdien av boligen har økt like mye som kostnadene, vil dette bli å regne som en skatt på bygging av nye boliger. Slike skatter vil ikke bare øke prisene på nye boliger, men det vil også heve prisene på eksisterende boliger. Politikerne driver med store omfordelinger av formue og endringer i folks fremtidige levekår, tar fra fattige og gir til rike så å si uten debatt.

Ettersom politikere og media ser positivt på at boligprisene stiger blir ikke skattene som blir ilagt boligbyggingen møtt med den samme kritiske evalueringen som andre skatter. Dermed har disse skattene fått lov til å øke uten at det har blitt stilt spørsmål ved om skatteinnkrevingen er rettferdig og om de godene de betaler for forsvarer innkrevingen. Når rentene og leieprisene normaliserer seg, vil fattigdommen som har blitt skapt av boligpolitikken de siste tiårene komme til syne. Langt flere av de som ikke eier bolig vil måtte motta store offentlig overføringer. Unge vil trenge mer økonomisk hjelp fra sine foreldre og vi vil få mer synlig fattigdom.

Boligbyggingen kan ikke få ansvaret for å betale for alle gode samfunnsformål. Infrastruktur er samfunnets oppgave og skal betales over skatteseddelen. Kommunene må få statlig støtte når det skjer nybygging i en kommune slik at det blir en inntekt for kommunen og ikke en utgift å legge til rette for nye boligområder. Staten må sørge for betydelige infrastrukturtiltak i og rundt de store byene, slik at reisekostnadene vil kunne synke betydelig over tid.

Også i forhold til de konkrete reguleringsplanene og byggeforskriftene kan det gjøres mye. Krav om søppelsug, fjernvarme, isolasjonskrav, mindre grunnflate, færre etasjer, større boliger er godt ment fra myndighetenes side, men en må innse at alle krav som stilles vil øke kostnaden ved det å bo. Det er ikke ”griske” utbyggere som tar regningen når vi legger ekstrakostnader på en utbygging. Vi rammer unge i etableringsfasen og alle som ikke har råd til å kjøpe seg egen bolig.

Boligprisene har steget som om vi har en boligprisboble, likevel vil vi nok ikke være så heldige at vi får en større boligpriskorreksjon. Kombinasjonen av skattesubsidiene på eksisterende boliger og skattene vi har på boligbyggingen fører med seg høye boligpriser og høyere ressursbruk enn nødvendig. Fordelen med markedet er at det før eller senere korrigerer seg ved at boblen sprekker. Hva så når den uheldige prisutviklingen er politikkerskapt? Mye tyder på at dagens boligpolitikk kommer til å få fortsette inntil den har gjort ubotelig skade på samfunnet med klasseskiller det vil bli vanskelig å komme ut av. Det fins verre ting enn boligbobler!

Are Oust

,
, , ,

21 kommentarer til “Verre enn boligboble!”

  2. Dette er vel spot onbeskrivelse av dagens situasjon.

    Forklaring av dagens «boligboble» mener jeg først og fremst kan forklares med tilbudsiden på finansiering, mer enn marka-grense politikk og byggekostnader.

    Vi vet at byggekostnadene tilpasser seg veldig til markedet; at kost på plank og spiker har økt ekstremt fordi folk har hatt en nærmest bunnløs vilje til å betale for dette (med finansiering i bakhånd) Derav har maxbo, optimera etc skrudd prisene til værs og hatt lukrative år – også håndverkere som nesten ikke har vært å oppdrive siste 10 år (dog takk Gud at polakker mv har justert tilbudssiden noe)

    Marka grensen er egentlig et ikke-tema så lenge man har mye «brakk-eiendom» i Oslo og tilgrensende områder som ikke utvikles/ står ubenyttet.

    Dette handler om tilgang på billig finansiering kombinert med en usolidarisk skattepolitikk som sterkt favoriserer bolig som spekulasjonsobjekt.

    Politikere – våkn opp! Sigbjørn Johnsen: dette er ikke en Emiritius-post du er satt til å forvalte!

  3. Takk for kommentar.

    Jeg veileder for tiden to masterstudenter som hjelper meg med å studere dette, så vi kommer tilbake med sterkere konklusjoner når oppgaven deres er ferdig sensurert.

    Diskusjonen går på hvor mye av kostnadsveksten som skyldes økte profitter i byggebransen og hvor mye som skyldes generelt høyere kostnader. Grunnen til at vi er interessert i dette er at det er avgjørende hvor lett kostnadene kan reverseres. Om alle kostnadene enkelt kan reverseres så vil vi fortsatt kunne ha et brukbart tilbud av nye boliger også etter et boligprisfall. Vi har da en situasjon som ligner på en boble. Om kostnadene ikke lett vil la seg reversere, kostnadsøkningen krever nye regler eller endret politikk, da vil tilbudet av nye boliger falle hardt med fallet i boligprisene. Ettersom den samlede etterspørselen etter boliger har en positiv trend med tiden, vil boligprisfallet kun bli kortvarig altså ingen boligboble.

  8. 50 boligtvister daglig skaper boligbobler
    – Boligsalg fører til nesten 20 000 tvister hvert år. Publisert i DN 24.07.2010

    Hvorfor har vi så mange reklamasjoner og tvister i boligsalg?
    Hva er galt og hvordan kan man løse dette?

    En bekjent av meg kjøper en enebolig, byggeår 1938 i Stavanger fra et anerkjent eiendomsmeglerfirma i Stavanger i en budrunde. Siste bud ble på kr 4.550.000.-+ omk. til staten.

    Prisantydning på eiendommen var på kr 3.950.000.-
    Ved ukritisk gjennomgåelse av prospekt, egenerklæring og tilstandsrapport så det ut som at eiendommen var i en meget bra tilstand. Etter kjøperen hadde bodd noen uker fremkom svakhetene og det viste seg at prospekt og tilstandsrapport ga han et feil utgangspunkt for budgivningen. Han registrerte at tilstandsrapporten ikke var riktig, beskrev bare overfladisk etc. Han søkte kontakt hos fagkyndige og fikk bekreftet at den virkelige tekniske verdi uten mangler, samt beregnet med vanlig elde på 72 år ga en teknisk verdi på bolig på kr 1.350.000.- og tomten på kr 1.600.000.- så til sammen på kr 2.950.000.-.

    Trekker vi fra konstaterte feil og mangler som danner grunnlag for reklamasjon på ca kr 800.000.- ville eiendommen har en verdi på kr 2.150.000,-.(tekn.verdi bolig og verdi tomt – utbedringer)

    Prisantydning på kr 3.950.000.- lå allerede kr 1.000.000.- over reell prisantydning. Med andre ord kjøpte han eiendommen for kr. 4,55 mill + utbedringer på kr. (min) 800 000,- til sammen kr. 5,350 mill. differansen på det totale kjøp inkl nødvendige utbedringer minus det som burde vært den reelle verdien er da kr. 2,95 mill = 2,4 mill i overpris.

    Her begynner problemet! Hadde ektepar NN vist om riktig teknisk tilstand i forbindelse med en teknisk verdiberegning ville man ikke kjøpt eiendommen. Hvem vil betale mer for en ikke helt god vare.

    Ektepar NN er helt klar over å forstå at en verditakst med en tilstandsrapport er absolutt nødvendighet.

    Familie NN har vært med på budrunden på grunn av man ikke visste bedre dvs man var underlagt eiendomsmeglerens seriøse anbefaling og den intetsigende tilstandsrapport.

    Tilstandsrapporten ga helt klare feil forståelse om boligens tilstand.
    Familie føler seg lurt for ca 2,400.000.- og lokket med på en budrunde på feil premisser. Disse premissene er oftest årsak for reklamasjon mot eierskifteforsikring.

    Hva må gjøres ?

    Jeg er ingen jurist men vil tro at dagens lover i eiendomshandel er bra nok.
    I avhendingsloven §3.7, §3.8 og ikke minst §3.9. regulere stort sett feil og mangler.

    Det som er feil og som viser i vårt eksempel er at vi ikke har gode reguleringer for megler og takstmann.

    Megler tar tydelig ikke hensyn til elde og eventuelle skader som en viktig del for beregning av teknisk verdi av boligen. Reguleringsplan, servitutter blir heller ikke vektlagt eller vurdert. Tomtens størrelse tar han ingen hensyn til.
    I dag er de viktigere med en stylist enn med en ordentlig økonomisk og teknisk vurdering av eiendommen, samt en skikkelig utfyllende tilstandsrapport.

    Megler vil men denne form for tilstandsrapport oppnå høyest pris i en budrunde.

    Takstmann som har avtale med megleren i de store eiendomsmeglerforetak sier offentlig i en bedriftsavis fra meglerforetak at hans tilstandsrapport ikke har noen innvirkning i verdisetting av eiendommen.
    Hva for et utsagn er det? Det viser hvilke tilstandsrapporter takstmannen skriver for meglerne!

    Dagens tilstandsrapport i denne form som er vist frem er ikke bra nok!

    Dagens selger er for ”grådige”, blir villedet på grunn av for store forhåpninger om fortjeneste som megler selger til ham.

    For å få slutt på reklamasjon av feil og mangler etter handelen må vi bestemmer at vi må har en utførlig økonomisk beskrivelse av teknisk verdi samt tomteverdier og en utførlig beskrivelse av teknisk tilstand.

    Uten verdisetting av beskrivende teknisk verdier har vi ikke god nok forutsetting for kjøper og banken til å vurdere pantesikkerhet og for kjøperen hvor mye man vil investere i en budrunde.

    Megleren har ingen forutsetning for å sette en reell prisantydning.

    Sosialøkonomisk er det en tragedie!

    For meg uforståelig at myndighetene ikke ser dette og foretar nødvendige tiltak til å sikre staten.(Staten er vi)

    I dag kan man belåne 90% av markedsverdien. Tolke man salgsprisen som den reelle markedsverdi? Dette er også en stor frase å snakke om markedsverdi!
    Den reelle markedsverdi ville være hvis folk kjente til fundamentale økonomiske verdier og ga et bud etter denne.

    Men vi bruker mange begreper og skal ivaretar så mange interesser spesielt fra banken med belåning og manglende pantesikkerhet.

    For megleren kan det være de samme å selge eiendommen slik eller slik. Her skyter man ofte på pianisten når man mener megleren er alleene skyld i den oppståtte situasjon.

    Når grådigheten styrer slike viktige prosesser uten menneskelighet, solidaritet og ærlighet er denne type eiendomsomsetning etter auksjonsprinsipp med «utropspriser» uten moral ogikke har noen fremtid.

    Selgerens og kjøperens interesse burde stå høyest når det gjelder å sikre et kjøp med gitte forutsetninger.

    Gjør takstmann og megler mer ansvarlig.
    Eierskifteforsikring kan sikkert bekrefte dette!
    Vi mangler verditakst og en skikkelig utført tilstandsrapport! Det er her essensen til alle tvister ligger.

    Bare tilstandsrapport gir bankene all mulighet å øker prisene etter kjøperens betalingsevne. Til og med takstmenn reklamer med på Vestlandet at deres tilstandsrapport har ingen innvirkning i verdi. Da vet man hva man kan forvente!

    Dette har ingenting med reelle markedsverdier og beskrivende tilstand å gjøre!

    Ønsker man å regulere eiendomshandelen må vi kommer vekk fra «utropspriser» men i stedet kalkulere markedsverdier for eiendommen. Reelle økonomiske tekniske vurderinger av tomt og bygning, beskrivelse av boligens virkelige tilstand samt en utfyllende tilstandsrapport.

    På en slik metode ville vi regulere feil, mangler og ikke minst prisstigninger!!

    De fleste eiendommer blir solgt som en boligboble dvs. med all for høy pris i forhold til fundamentale verdier.

    Prosessen i dag:

    1) Eierne av en eiendom beslutter å selge sin eiendom, ofte ifbm kjøp av ny eiendom
    2) Eierne kontakter sin egen bankforbindelse, ønsker å få et nytt lån til ny bolig, informerer også om at de må selge den eiendom de i dag har.
    3) Banken sender ut sin egen megler, verdisetter eiendom, får oppdragsskjemaet signert
    4) Megler bestiller deretter takstmann/tilstandsrapport (basert på avtale mellom megler og taksmann)
    5) Megler starter salgsprosessen.
    6) Visningene brukes til å skaffe interessenter inn på en interessent liste.
    7) Budrunde

    Hva skjer egentlig i denne prosessen? Eierne av eiendommen føler at deres interesser blir godt og trygt ivaretatt av banken og av bankens meglere. Men gjør de det? NEI!

    Noen punket til ettertanke:

    1) Megler velges av banken, selvsagt bankens egen megler. Valget av megler er da påtvunget idet eierne er avhengige av bankens nye lån til ny bolig.
    2) Megler forespeiler salgspris før det foreligger en skikkelig tilstandsrapport, noe som i prinsipper ikke kan gjøres da elde, utbedringer, feil, mangler etc påvirker eiendommens pris.
    3) Taksmanns tilstandsrapport er skrevet med tanke på at taksmann vil sikre seg videre bestillinger fra megler, han skriver da ”gode” rapporter som gjør det enklere for meler å oppnå høyere pris, med andre ord på feil og falske premisser.
    4) Banken innvilger lån til eierne basert på meglers takst av eiendommen.
    5) Visningene skaper interessentlister. Disse interessentlistene en får ifbm visning, leveres til lånekonsulenter i banken, utelukkende for å skaffe nye lånekunder.
    6) Her sitter eierne virkelig i bankens ”klør”. Eierne er ansvarlig og avhengig av banken. Takstmann er ”kjøpt og betalt” av megler. Megleren eies av banken.

    For meg er det klart at det er bankens interesser en slik prosess ivaretar, ikke kjøper eller selger!

    Hvordan prosessen burde være:

    1) Selgeren ta kontakt med takstmann som utfører en verditakst samt tilstandsrapport for tomt og bolig.
    2) Selgeren ta kontakt med megler med verditakst og tilstandsrapport som velges som han mener kan gjør den beste jobben i forbindelse med salg (markedsføring), budrunde og oppgjør.
    3) Megleren finner frem til salgsprisen av eiendommen med bakgrunn i takstmann sine verdier og tilstand av eiendommen.

    Prosessene må sikre kjøper og selger, meglers rolle må gjøres mer ansvarlig.

    Korte budfrister burde ikke være lovlig.
    Banken burde bare ha pant i eiendom, ikke at kjøperne har noe personlig ansvar,

    Da ville alle direkte involverte være mer bevisst på hva som selges, i hvilken tilstand til hvilken pris.

    Eierne burde gjøres mye mer personlig ansvarlig, dette for å oppnå at selger forstår viktigheten av å ta salget av sin eiendom mer på alvor og for at eier kan forstå konsekvensene og viktigheten/ betydningen av salg ev en eiendom.

  9. Hei og tusen takk for kommentar.

    Jeg er heller ikke jurist, så det er vel ikke alt her jeg kan gi deg et fullgodt tilsvar til, men jeg kan prøve litt.

    Det jeg kan, er økonomi og bolig. Hovedkunnskapen min her er vel at jeg har vært på utallelige visninger og pusset opp mange hus oppigjennom. Jeg er noen lunde teknisk innsikt og gjennom mange oppussingsrunder vet jeg en del om hva forskjellige utbedringer koster.

    Jeg tror jeg må skuffe deg i forhold til hva som kan gjøres. Kvaliteten på meglerne og takstmannskorpset er rett og slett for lav til at vi kan håpe på veldig gode tekniske vurderinger. Jeg har sett mange eksempler på prisfastsettelse som du nevner her. Her sitter du igjen med 550.000 i teknisk verdi for boligen det du skriver er korrekt. For at det skal stemmer må huset vært i ekstremt dårlig stand. I slike tilfeller bør ikke privatpersoner være kjøpere i det hele tatt, og gode meglere bruker også å fraråde private å kjøpe i slike tilfeller. For å være helt årlig så tilsier en teknisk verdi på 550.000 at det bør være opplagt for kjøper at det ikke er noe du bør kjøpe uten å ha spesiell kunnskap. Når du er i huset bør det gjerne være opplagt, om den tekniske verdien er så lav som det du refererer til her. Jeg har egentlig vanskelig for å tro at det kan stemme. Utleieverdi vil jo også slå inn i substansverdien, men jeg vet jo selvsagt ikke noe mer om boligene enn den informasjonen jeg har fått her. Substansverdien vil avhenge av den bruken som gir høyest verdi ikke den bruken som faktisk blir valgt.

    Jeg er enig i at meglere i større grad bør ansvarliggjøres, men det viktigste er likevel at boligkjøperne blir mer kritiske og gjør en større jobb i forkant av kjøpet. Boligkjøpere bruker ofte bare en til to timer på den boligen de kjøper. Folk kan gjerne tenke lengre og hente inn mer informasjon i forbindelse med et TV salg enn i forbindelse med et boligkjøp. Selv benytter jeg et par dager på den spesifikke eiendommen, og jeg har skrevet opp til 16. punkter med forbehold når jeg har avgitt bud. Kjøp av gamle boliger vil alltid være vanskelig. Det ville heller ikke hjulpet at salget baserte seg på en takstmann, for å være sikker på å luke bort alle feil måtte du sikkert ha hatt flere. Takstmennene er rett og slett ikke gode nok, noen ganger overser de store feil og mangler, det er rett og slett menneskelig.

    Vi kunne kanskje hatt et taksmannskorps ansatt av staten, da ville vi unngått all påvirkning av takstmannen, enten gjennom valg av takstmann eller påvirkning av takstmann. Enten det er selger eller megler som yter påvirkningen.

    Boligkjøp kan aldri gjøres risikofritt. I mediene så blir boligmarkedet hauset opp som investeringsobjekt, men risikoen nevnes aldri. Den viktigste risikoen ved det boligkjøp, er den spesifikke risikoen ved det enkelte kjøpet. Boligkjøperne må i større grad bli bevist denne risikoen. Du nevner stort sett at alle andre i prosessen skal få større risiko, men vi kan aldri komme forbi at hovedrisikoen for budet må ligge på kjøper. Uten den forutsetningen vil markedet ikke fundere og transaksjonskostnadene vil bli så enorme at samfunnet ville få store problemer med i det hele tatt å virke.

    I eksemplet du nevner så velger kjøperen å by 600.000 over prisantydningen som megler har satt. Til de prisene vi snakker om her så er det veldig mye. Vi får her et hardt eksempel på winners curse, der en vinner auksjonen fordi en er den personen i budprosessen som bommer mest på den virkelige verdien. Det vi typisk vil se er at hvor vanskeligere informasjonsprosessen er jo mer taper den som vinner auksjonen. For gamle boliger er informasjonsprosessen gjerne meget vanskelig. De som byr må lære seg å hente inn mer informasjon og forstå risikoen ellers vil en få slike feilvurderinger som her. Når megler setter prisantydningene så plotter han inn tekniske data om boligen i et dataprogram som inneholder alle tidligere salg, i tillegg til at det utøves et vist skjønn. Megler prøver altså å treffe sluttprisen. For boliger som denne med som er mer spesiell, det er ikke en standard blokkleilighet, så vil usikkerheten være større i prisingen. Sluttbudet skal jo like gjerne ende i underkant av prisantydningen som i overkant. Om prisantydningen hadde vært satt helt rett ville jo denne kjøperen likevel betalt 600.000 i overpris. Om den tekniske verdien her er så lav som det du hevder, må dette ha fremstått tydelig for kjøper, noe annet er faktisk helt utenkelig. Når da kjøper likevel velger å betale så stor merpris i forhold til prisantydning så må kjøper ha vært klar over at de tok risiko. (jeg vet at boligmarkedet i Stavanger er hett og at bud rundene der gjerne tar av litt mer) Uansett hva vi gjør med prosessen så hadde vi ikke klart å gjøre noe med dette.

    Når det gjelder at banken kun skal ha pant i selve boligen, uten at eieren har risiko her, så er det slik de ar det i USA. Der kan en velge å flyte fra boligen og sende nøkkelen i posten til banken. Det høres kanskje forlokkende ut, men det hadde også mye av skylden for finans og boligkrisen som resten av verden opplever nå. I det store og hele så tror jeg vel at dagens system i Norge er bedre.

    Så etter min mening er det viktigste myndig kan gjøre å bevisstgjøre kjøperne om den risikoen de påløper i boligmarkedet. Denne risikoen vil aldri forsvinne. Et vanlig uttrykk blant økonomer er at det går ikke galt fordi det eksisterer risiko, men fordi kjøperne tror at nå har risikoen forsvunnet fordi myndighetene har satt i verk et nytt tiltak. Risikoen vil alltid være der, uansett hva myndighetene gjør. Jeg tror at de tiltakene du foreslår vil være desperat dyre, men til syvende og sist ikke gjøre spesielt mye på risikoen. Kjøperne må bli flinkere i kjøpsprosessen, skaffe seg all tilgjengelig informasjon og ikke minst holde seg unna kjøp hvor de ikke har tilstrekkelig kunnskap eller tilstrekkelig kapital til å bære den boligspesifikke risikoen.

  14. Dagens boligmarked trenger en sunn prisstigning. Det vil si en prisstigning lik økningen i forbrukernes kjøpekraft pluss standardøkningen på boligen, eller litt mer. De anslåtte åtte prosentene tror jeg de fleste vil tåle. Skrekkscenarioet er på mange måter ingen prisøkning. Manglende nybygging har allerede ført til at det er manko på boliger.

    http://www.aftenposten.no/meninger/debatt/article4014936.ece

  19. I dag har vi tidens største boligboble noensinne i vår region.
    Hva er en boligboble?

    Definisjon av finansielle bobler er handel av objekter i stort volum til priser med signifikant avvik fra fundamentale verdier. I praksis omtales bobler som situasjoner der markedspriser på et eller flere objekter er betydelig overpriset i forhold til deres fundamentale eller virkelig verdi.
    Bobler oppstår når priser stiger kontinuerlig fordi investorer tror at de kan ta ut gevinst ved videresalg på grunn av fortsatt vekst i prisnivå. Bobler kan i prinsippet forekomme på alle omsettelige produkter der det er mulig å spekulere i fremtidig prisretning og i gevinst. Forfatter Professor Dr. Ola Grytten ,publisert 5/2009

    Media og megler gir signaler til spekulantene om gevinst ved videre salg.

    .Hva bør gjøres ?
    For å finne fram til fundamentale eller tekniske markedsverdier må vi skille verdier for bolig og tomt .
    Hva er en teknisk markedsverdi ?

    Med teknisk markedsverdi beregner vi nyverdi av boligen minus elde og eventuelle feil / mangler samt eventuelle investeringer. Kvadratmeterpriser for beregninger er basert på salgspriser gjennomsnitt i hht NS 3453 for ulike boligtyper og størrelser.
    Disse verdiene blir med boligprisindeksen til stikkdag oppdatert.Tomten er den som tar verdistigningen og ikke boligen i forbindelse med salg av eiendommen Se(diagramm)

    Eksempelet viser en variabel mulighet for verdistigning eller fall av verdien for tomten. Boligen har beregnet en teknisk levetid på 60 år og dermed fallende verdier (kapitalnedskrivning). Fallende verdier kan forbedres og oppgraderes ved utbedring eller utskiftning av deler.
    Hvordan priser man i dag brukte eiendommer ?

    I Rogaland vil meglerforetak ikke ha verditakster med fremstilling av reale verdier. I et auksjonsprinsipp bruker man «utropspriser» som megler og bank/ finans finner i et program som heter eiendomsverdi.no til å orientere seg .

    Eiendomsverdi.no tar ikke hensyn til tomtestørrelse, elde og feil/ mangler i sine beregninger. Man bruker primærareal som dimensjonerende faktor for valg av markedspris. Statistisk sentralbyrå og finn.no står for basistall i kvadratmeterpris i boligens vurdering.
    Boligkvadratmeterpris er salgssummen fra eiendommen inklusive tomt delt med primærareal (tidligere boareal)

    Ved gjensalg av samme eiendomm blir ved samlignbart salg av ca 50 eiendommer verdisetting med boligkvadratmeterpris av ønsket objekt multiplisert.

    Man må være klar over at en bolig består av klart definert bruksareal i hht NS 3940. Primærareal(boligareal) er definerbart og foranderlig og ikke lovfestet.

    Til eksempel en bolig med 100m2 bruksareal har 50 m2 primærareal som danner 50m2 primærareal grunnlag for prising av hele eiendommen inklusive tomt, men boligen er 100m2 bruksareal stort.

    Dette viser usikkerheten i disse «estimerte markedsprisene» fra eiendomsverdi.no

    Konklusjonen er etter min mening at man ikke har en klar verdisetting av tomten som utgjør for brukte eiendommer med bolig minst 50% av totalverdien i vår region.

    Basis for beregning med manglende realverdier gir et feil bilde av en «markedsverdi».

    Dagens verdisetting har nesten den samme effekten som rentesrente beregninger og fører til en ekstrem spiraleffekt av «markedsprisen».

    Bankene er interessert i å selge mest mulig lån som er deres hovedprodukt.

    For å komme nærmere marked, har de fleste bankene etablert egne meglerforetak til å sikre seg kunder for finansering og låneopptak. I dag er man ikke interessert i den reelle markedsverdien som belåningsgrunnlag men i betalingsevne fra låntaker. Låntaker er ansvarlig for lån han tar opp i banken og forplikter seg .

    Hadde man ordninger som i USA ville kanskje lånegrunnlag vært annerledes og prisstigningen som vi opplever i dag ikke forekomme.

    Realverdien skulle være belåningssikkerhet for banken av eiendommen og sikring av bankens egenkapital mot utlån.
    Dagens realverdi representerer dagens verdigrunnlag med dokumenterte verdier for bolig og tomt.

    I dag selger megler som «fagfolk» meglertakst. Hva dette nå måtte betyr . Skrevet på en halv A4 side uten å forklare hvordan man kommer frem til sin «markedspris» Vanlige folk har tiltro til representanten som opptrer i bankens navn.

    Press på boligmarkedet er ikke bare på grunn av manglende tilgjengelige boligenheter men også på grunn av spekulasjon .

    Ved flere eksempler har man funnet frem at eiendommer er solgt til overpris i forhold til realverdien.

    Spesielt i forbindelse med skilsmissesaker bruker advokater for oppgjør «meglertakst» Sist jeg hadde en sak vurderte megler eiendommen til
    kr 6.500.000.- på et A4 ark. Etter mine beregninger på 20 sider og dokumentasjon i forbindelse med samlignbart salg i nærmeste område viser det seg at eiendommen har en teknisk markedsverdi på kr 3.700.000.-

    Hvilke konsekvenser har disse meglertakstene ?.

    Samtidig koster denne meglertakst kr 2.500.-.

    Det er vanskelig å ha en entydig oppskrift for å dempe prisveksten men dagens ordning med 15% egenkapital og forventet rentestigning setter en demper på videre utvikling. Nybygg ville også hjelpe, men man må være klar over at nybyggpriser orientere seg på bruktboligpriser.

    Auksjonsprinsipp i dagens form uten å selge på fastpris er den største prisdriver .

    Boligboblen sprekker når man ikke kan betjene lån på grunn av manglende inntektsgrunnlag (sykdom, arbeidsledighet,skildsmisse,død etc.)

    Finanstilsynet burde avkreve at verditakst for eiendommer skal vise dagens markedsverdi for belåning.

    Megler sin oppgave må være å omsette eiendommen med teknisk beskrivelse av tilstand og verditakst som gjenspeiler økonomisk boligens og tomtens tilstand.

    Takstmannen må få mer ansvar for sitt arbeid og ikke som det fungere i dag at reklamasjoner fanges opp av eierskifteforsikringer på grunn av reklamasjon fra kjøperen.

    Gjør takstmannen selvstendig og ikke knytt han opp til oppdragsgiver, som i fleste tilfeller har inngått rammeavtaler med meglerforetak !

    Avkrev en detaljert rapport og betal takstmannen fra staten gjennom dokumentavgift slik at det ikke forekommer noen binding.

    – Dagens binding mellom megler og takstmann er gjenstand for et feilaktig
    bukken- og havresekken-system, som boligmarkedet taper stort på.

    Mange rettsaker kunne unngås.

    – Skal boligmarkedet oppnå gode og riktige takstprodukter, må takst bruker rekvirere takst direkte av uavhengig og nøytral takstmann, før megler og/eller mellommann kontaktes.

    – Myndighetene vil etter all sannsynligvis nå i høst, vedta at det skal foreligge en obligatorisk boligsalgsrapport med verditakst, i forbindelse
    Med omsetning av bruktbolig.

    Konklusjon
    Dagens situasjon med uro i Europa og vanskeligheter for banker å låne penger i utlandet samt forhøyelse av renter burde minne oss om at træ ikke vokser inn i himmelen.

    Stavanger 06.10.2011
    Axel Schwerdt

  20. Hei Axel og takk for kommentar!

    Boligboble hva er det? Her finnes flere definisjoner: http://oekonomi.no/bolig/2009/10/08/bubble-in-the-housing-markets/

    Men som regel så regner vi på det i forhold til fundamentale forhold. Men det er et viktig men her. Fundamentale verdi er ikke nødvendigvis det samme som tekninsk verdi. Forholdet mellom takstmann og megler er sånn sett av mindre interesse i forhold til boligmarkedets hovedfunksjon. Dette går, slik som du nevner, mer på forhold som uavhengig dokumentasjon tvister og rettsaker.

    Så til det alder viktigste, hvorfor har vi et boligmarked?

    Grunnen til at vi har et boligmarked er at husholdningene i Norge skal ha et godt og trykt sted å bo. Den viktigste egenskapen veg boligmarkedet og boligprisene er altså å fremskaffe nok boliger. Hovedmålet er ikke å fårebygge finansielle kriser.

    Boligbyggingen i Norge (om en ser den i forhold til nye innbyggere) har aldri vært så lav noen gang etter krigen som den er i dag: http://oekonomi.no/bolig/2011/05/10/boligbygging-2/

    Slik sett så kan det godt være at boligprisene i Norge nettopp speiler fundamentale forhold i boligmarkedet. Det viktige fundamentale forholdet i et marked er nettopp tilbud i forhold til etterspørsel. En kollega og jeg har laget en modell for å predikere fundamentale boligpriser i Oslo. Den viser at boligprisene i Oslo får Tek 10 er hensyntatt var omtrent 10% over den langsiktige likevektspriser. Det er ikke mye. Tar vi hensyn til Tek 10 så ligger vi veldig nære likevekten tenker jeg.

    Ser vi på boligbobler i andre land eller den bolig vi hadde i Norge på slutten av 80-tallet, så er den viktigste egenskapen at det ble bygd flere boliger enn det en hadde bruk for. I Norge på 70 og 80 tallet ble det forholdsmessig bygd mer enn 4 ganger flere boliger enn det gjøres i dag. http://oekonomi.no/bolig/2011/05/10/boligbygging-2/
    Leser vi bolig eller leieannonser fra slutten av 80-tallet eller starten på 90-tallet så ser vi det helt tydelig at det var for mange boliger. Ser vi til USA eller Spania i dag så ser vi det samme et lite hav med tomme boliger.

    Her er situasjonen i Norge i dag helt anderledes. Byggetallene lyver ikke!

    Hvorfor det ikke bygges flere boliger er et kjempespørsmål, men vi har i alle falle ikke en boble i tradisjonell forstand. Det betyr selvfølgelig ikke at boligprisene ikke når som helst kan falle me 20%, da det ligger i boligmarkedets natur.

    Det viktigste og antageligvis det eneste som virkelig fungerer for å få ned boligprisene, som jeg tror at vi er enige om at er målet, er altså å bygge flere boliger!

  21. Bruktboligsalg – organisert som «russisk rulett»?

    Det står i DN den 19.11.2011 at det er en maktkamp mellom megler og takstmann.

    Jeg spør meg hvem som kjemper en kamp? Megler eller takstmann for å bli første mann hos selger av eiendommen for å få oppdraget ? Begge har helt forskjellige målsettinger og instrukser. Megler skal selge og formidle kreditt for banken og takstmann skal kontrollere og rapportere realverdien og tilstanden av boligen.

    1. Selgeren kontakter i dag en megler for å oppnå en prisvurdering (meglertakst). Megler har sine «priser» fra et system som heter «eiendomsverdi» , som alle i bank og finans bruker til å vurdere belåningsverdien. Ofte har selger en formening om pris. Ved hjelp av m2-priser pr. boligareal fra SSB og NEF i de forskjellige regioner finner han raskt såkalt «salgspris « .
    Prisen man kommer frem til har lite med realverdien å gjøre!
    Med bakgrunn i meglerens seriøsitet og tilknytting til bank og markedsføringsapparat får han tilslag for oppdrag med bakgrunn i en forventet salgspris.

    2. Megler henter informasjoner om eiendommen fra myndigheter, fotograf og stylist og gir derved boligen bl.a.et salgsvennlig utseende. For å sikre selger mot eventuelle reklamasjoner i ettertid, anbefaler megler en eierskifteforsikring og skaper en såkalt «brannmur» mellom selger og kjøper..

    3. Innboforsikring overtar følgelig eventuelle reklamasjoner fra kjøper. Selger fyller ut en egenerklæring angående utførelser samt kjente mangler.

    4. Megler velger «sin « takstmann, som han har en rammeavtale om pris med for utførelse av «verditakst» eller/og «tilstandsrapport» .

    1. Selger av eiendommen
    2. Megler
    3.Eierskifteforsikring
    4. Takstmann
    5. Kjøper

    Den viktigste person i omsetting av eiendommen er takstmannen i hht . utsagn fra teknisk sjef Rune Carlsen i eierskifteforsikring Protector.

    Hvordan kan en takstmann, som har en «avhengighet» til megler, levere en objektiv vurdering i overenstemmelse med pris foretatt av megler?
    Dagens tilstandsrapport har liten verdi p.g.a. til dels manglende eller ufullstendige opplysninger.

    20.000 boligtvister årlig bevitner dette. Fenomenet oppstår grunnet mange takstmenns avhengighet til oppdragsgivende megler.

    I Rogaland utfører enkelte takstmenn 4-7 tilstandsrapporter pr. dag !

    For 3 uker siden fikk en takstmann i Rogaland en skriftlig irettesettelse av et anerkjent meglerfirma p.g.a. at han er for streng og nøye i sine vurderinger i tilstandsrapporten hva mangler angår.
    Som følge av dette kan ovennevte takstmann miste den respektive megleren som oppdragsgiver. Hvilken verdi har en slik ordning for kjøperen, som skal leve med mangler, som oftest oppdages i ettertid?

    Staten er den eneste instans som kan komme med reguleringer for slike forhold.

    For verditakster foretrekker bankene sine egne meglere for «taksering» av eiendommer. Hvilke forutsetninger har disse for en slik vanskelig oppgave?

    Hvilke kunnskaper har disse meglerne innen bygningsfaget? Eller er banken blitt bukken som skal passe havresekken?

    Som kjent kan takstmannen ikke utføre sitt oppdrag hildet etter instruks fra en takstorganisasjon. I dag er enkelte takstmenn mer opptatt av å sikre seg med juridiske formuleringer. Dette medfører null ansvar overfor kjøperen.

    Hva takstmannens verditakst angår, vurderer enkelte takstmenn eiendomsprisen i overenstemmelse med meglerens forslag – en pris vurdert på hva da ?

    Metoder for markedsestimering som «eiendomsverdi» tar ikke hensyn til mangler , elde og tomtestørrelse. Altså heller ikke her fundamentale informasjoner overfor kjøper.
    Konklusjonen er at takstmannens rolle derved reduseres i dagens system.

    Megleren er mer opptatt av at eiendommen gir et tilsynelatende innbydende og verdifullt inntrykk enn at mangler blir kvantifisert og estimert i et kronebeløp.

    Personlig oppfatter jeg dette som følgende: sitter kjøperen i mange tilfeller igjen med «katten i sekken»?
    Kjøperen må ofte leve med ny finansering i tillegg til kjøpesummen ! Desverre havner nettopp derfor mange salg unødvendig i rettsalen!

    Skal man forbedre og sikre kjøp av eiendommer, må takstmannen være den første kontaktperson – før megleren!
    Takstmannen dokumenterer sine beregninger og vurderinger transparent slik at de kan kontrolleres.
    Takstmannen er ansvarlig for sine rapporter. Dette vil raskt gi resultater i en mer reell eiendomshandel enn tidligere.

    1. Selger av eiendommen
    2. Takstmann
    3. Megler
    4. Eieskifteforsikring
    5. Kjøper

    Takstmannens oppdrag bør være uavhengig av megler.

    Stavanger, den 28.11.2011
    Takstingeniør Axel Schwerdt

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *