Høye boligpriser, men ingen boble

Kronikken under sto på trykk i Dagens Næringsliv 26. januar. Og er skrevet sammen med Svein Olav Krakstad.

Boligprisene i Norge er ugunstig høye, men det betyr ikke at vi har en boligboble.

Som en del av våre doktorgrader holder vi på å sluttføre en større studie av norske boligpriser. Vi bruker et nytt datamaterial som ikke har blitt benyttet tidligere, der vi bruker leieprisindeksen til Are Oust og en byggekostnadsindeks som bygger på totale byggekostnader fra Husbanken. Det viktigste med studien er likevel at den bidrar med helt ny kunnskap om utviklingen i de norske boligprisene.

Våre resultater kan kort oppsummeres på følgende måte:

– Boligprisene i Norge har blitt ugunstig høye.

– Boligprisutviklingen i Norge kan forklares i stor grad av fundamentale faktorer, det eksisterer ingen boligboble.

Boligprisene i Norge er høye enten de sammenlignes med lønn, leiepriser eller byggekostnader. Men det er spesielt i forhold til lønnsnivået at boligprisnivået er svært høyt, her ligger boligprisene 46% over det langsiktige historiske nivået. Dette misforholdet har utviklet seg etter to tiår med ekstrem vekst i boligprisene. Forholdet gir grunnlag for tanker om boligboble, men forhåpentligvis også tanker om en mer offensiv boligpolitikk. Bolig er vårt kanskje viktigste gode, når det blir dyrere gir det lavere velferd på en vanlig lønnsinntekt. Derfor er det rett og bra at boligprisene overvåkes og debatteres.

 

Grafen viser historisk reell utvikling i boligpriser, leiepriser, byggekostnader og lønn. Data fra Norges Bank, Husbanken, Oust (2010), NEF og ssb.no.

I motsetning til hva enkelte med stadighet hevder, trenger vi ikke psykologiske faktorer for å forklare boligprisutviklingen. Boligprisene ligger bare 13% over det langsiktige nivået på byggekostnadene. I tillegg forteller vår analyse at boligprisene faller med cirka 2,5% om renten går opp med 1%. Også lav arbeidsledighet har stor betydning for dagens høye boligprisnivå. Dagens boligpriser kan altså i stor grad forklares med høyere byggekostnader, lav rente og lav arbeidsledighet. Stiglitz sier at ”if the reason that the price is high today is only because investors believe that the selling price is high tomorrow – when “fundamental” factors do not seem to justify such a price – then a bubble exists.”. Dersom vi bruker denne argumentasjonen, kan man ikke hevde at det er en boligboble. De høye boligprisene kan forklares i stor grad ved hjelp av fundamentale faktorer.

Det at det ikke eksisterer en boligboble i det norske boligmarkedet betyr likevel ikke at boligprisene ikke kan og bør falle. Rentene vil stige, arbeidsledigheten kan stige og det bør drives en politikk som får ned byggekostnadene nominelt over tid.

De to siste tiårene har de norske boligprisene steget mye mer enn lønningene. Dette kan gi inntrykk av en boligboble. Våre studier viser likevel at boligprisstigningen kan tillegges endringer i byggekostnadene, lav rente og lav arbeidsledighet. Boligprisene i Norge er altså ugunstig høye, men det er ingen boble.

16 kommentarer til “Høye boligpriser, men ingen boble”


  • Patrick Burasa Rwasira

    Hei Are,

    Vel skrevet. Men det er en ting som er vanskelig å forklare: Hvor kommer disse kraftig bygge kostnadene fra? Og hvorfor skal byggekostnadene fortsette å stige i nær framtiden?

    Jeg har et spørsmål til.. hvorfor antar du at i en slik opphetet markedet med mye penger involvert, menneskelig faktorene som grådighet, over-optimisme, bl.a. har ingenting å gjøre med saken?

    Det er naivt å tro på alle tallene som du finner fram for å forklare det som skjer i bolig markedet.

    Hele fenomenet kan forklares med det at byggekostdane tallene er falske og det er vanskelig å bevise det motsatte og boligprodusentene vet dette.

    Store byggeprosjekter er naturlig veldig komplekse. Boligprodusentene kan jukse på kostnader så mye som de ønsker uten at noen er i stand til å motsi dem. Med andre ord, si hva du ønsker at det skal koste, og de klarer og produsere faktura og aktiviteter som tilsvarer dine ønsker.

    Boligprodusentene i Norge er de eneste som har kontroll på når, hvor, og hvor mye som bygges. De bestemmer størrelsen, kvalitet, og hva det skal koster. De har store fortjeneste og ingen mistenker dem for juks og manipulasjon av et så samfunnsviktig markedet.

    De spørsmålene som du bør stille er, når du ser en ny leilighet i Oslo på 50kvm som koster 3,2 mill. Hvor mye av dette er ren fortjeneste for boligprodusenter? Svar er over 2 mill!

    Den type mennesker i byggebransjen er veldig grådig og de er i bransjen får å tjene penger–store penger. De er ikke utdannet, og er ikke samfunnsbevisst eller politiker. De er de som står bak den markedsmanipulasjon og det er ingen som mistenker dem.

    Den grønne tråden i grafen din er den du bør skrive din avhandling om.

    Mvh
    Patrick

  • Hei Patrick og takk for kommentar.

    Å bli kalt naiv er forfriskende.

    Jeg er helt enig med deg i at vi vet for lite om byggekostnadene her i landet, men en god del vet vi da.

    Vi vet bl.a. at den relative boligbyggingen i årene 2007-2010 var den laveste etter krigen og at også den absolutter boligbyggingen også er historisk lav.

    Dette kan forklares på en av to måter:

    Vi kan ha en konspirasjon gående som involverer mange tusen bedrifter og flere titusener av mennesker.

    Eller, byggekostnadene har fulgt etter boligprisene sånn nogen lunde.

    Problemet med den første er selvfølgelig at denne konspirasjonsalliansen stadig vek måtte ha tatt opp i seg nye medlemmer samtidig måtte klare å lure andre til å holde seg unna.

    Videre så vet vi jo litt mer konkret hvor disse kostnadene kommer fra, og her spiller direkte og implisitte skatter en viktig rolle. F.eks. så har endringer i MVA reglene spilt en stor rolle, satsen har blitt endret fra 20% til 25% i perioden, det har blitt inført MVA på tjenester, og det har vært endringer i særfradrag.

    Endringen i MVA alene foklarer nesten halve forskjellen mellom lønn og vår byggekostnadsgraf.

    Videre – bolig er ikke et homogent produkt. Når vi blir rikere så ønsker vi at produktet skal bli bedre, derfor er det naturlig at endringene i byggekostnadene ligger nært lønnsutviklingen.

    I tillegg så kan vi ha myndighetskrav, bl.a. de vi kaller TEK07-TEK10, (Ettersom vår tidsserie slutter i 2010 så er det svært lite av disse regelendringene som er med i våre kostnadstall, men tar den med som et eksempel.) Disse regelendringene betyr alene mellom 15-20% i kostnadsøkninger.

    I tillegg så har kommunene kostnadsdrivende krav, f.eks. om du må ha parkering i kjeller så utgjør det i alle fall 10% kostnadspåslag i forhold til gateparkering.

    Summerer vi alle kostnadsendringene så klarer vi fint å forklare kostnadsendringene over perioden. Vi trenger altså ingen konspirasjon. Det betyr selvfølgelig ikke at produktiviteten i byggenæringen ikke svinger og at den antageligvis er relativt lav nå.

    Dette betyr selvfølgelig ikke at boligprisene ikke kan komme til å falle. Høyere rente og høyere arbeidsledighet vil tvinge boligprisene nedover, og sykelen vil naturlig bli forsterket av økt produktivitet i byggenæringen.

  • Bitter Renter

    @Oust

    En av tingene jeg (dessverre) observerte for 10 år siden var at norske boligpriser historisk sett hatt beveget seg veldig likt som utenlandske. Hvis man la de inn i en graf med de amerikanske, så lignet utviklingen i 100 av 110 år.

    I tillegg så la jeg merke til at før de virkelig store økonomiske smellene, som USA i 1929 og Japan på 1980-tallet, så hadde det vært en enorm gjeldsoppbygging. I år 2000 var man langt over nivåene fra disse og jeg tenkte mitt.

    Nå er Norge fremdeles høyt opp, men det raser ellers, men oljeproduksjonen faller og rentene er rekordlave.

    Samtidig har vi masser av tomteland som kan gjøres tilgjengelig og dessuten en del restriksjoner (nå kom det noen nye ved passivahus desssverre) som kan oppheves.

    Potensialet for kraftig fall er vel til stede, i hvert fall på litt lengre sikt?

  • Hei,

    På lang sikt så skal boligprisene i Norge ned relativt sett, i alle fall håper jeg det. Boligprisene ai Norge i dag nærmer seg å være 40% over det relative historiske nivået i boligprisene.

    De to elementer skiller Norge fra de fleste landen vi sammenligner oss med.

    For det første er befolkningstigningen og spesielt nettoinvandringen til Norge veldig høy. Internasjonal forskning (stort sett amerikansk) viser at når det er stor begolkningsøkning til et område så styres boligprisene i hovedsak av utviklingen i byggekostnadene. På lang sikt så går boligprisene alltid mot byggekostnadene, men når boligbehovet øker raskt så vil effekten av byggekostnadene slå inn mye raskere.

    De siste par årene og forsåvidt også i år regner vi med at boligbyggingen vil ligge 8000 til 10000 under det faktiske boligbyggebehovet. Dette i seg selv tyder på at boligprisene sett i forhold til byggekostnadene for øyeblikket ikke er spesielt høye. Byggekostnadstallene er med på å bekrefte dette.

    I Norge så har myndighetene vært veldig flinke til å innføre nye reguleringer på boligbyggingen; gode tiltak, men kostnadsdrivende. Bare denne uken så kom klimameldingen som vil gjøre nybygging 10 % dyrere om 5 år. På grunn av disse reglene så er det veldig vanskelige å sammenligne historiske boligpriser i Norge og f.eks. USA over tid. Boliger som blir bygget i USA ville være ulovlige å sette opp i Norge. Over tid så har vi hatt en mye større «kvalitetsforbedring» i norske boliger enn i amerikanske. De kvalitetsforbedringene som har funnet sted i USA har stort sett vært markedsdrevne og markedet har dermed vært villige til å betale for dem. De nye kostnadene i Norge har i mye mindre grad vært markedsdrevne og de økte byggekostnadene slår da i mye større grad ut i bruktboligprisene.

    En annen mer konkret forskjell mellom Norge og USA er måten vi måler boligprisene på, hedonisk kontra repeated sales, benytter vi den amerikanske målemetoden så har boligprisene steget mye mindre i Norge også.

    For at boligprisene i Norge skal gå på en smell på kort sikt så må de arbeidsinnvandrerne som har kommet til Norge de siste årene bestemme seg for å dra igjen, slik at vi både får et overskudd av boliger og en overkapasitet i byggenæringen. Dette kan selvfølgelig skje, men det er noe det er veldig vanskelig å planlegge for. Om vi som noen ønsker hever renten for å unngå at boligprisene og boligbyggingen skal ta seg opp og vi da blir liggende på et nivå med en underproduksjon på ca 10.000 enheter i året. Hvor er vi da om 10 år om arbeidsinvandrerne blir værende? Da har vi et underskudd på 100.000 boliger. Om vi da skal starte å ta igjen dette gapet så må byggenæringen etablere en stor overkapasitet i mange år. Dette vil være oppskriften på en boligbobble. Høye boligpriser og langsiktig overkapasitet i byggenæringen. Så det er etter min mening et dårlig alternativ.

    Vi vil nok fortsatt ha store svingninger i boligprisene, og desverre så tror jeg vel at myndighetene fort heller kan forsterke disse enn å dempe dem.

  • Peter Hermanrud

    Mye bra her selv om jeg tenderer mot å tro at vi er inne i en boble. Godt svar re den store kospirasjonen. et par spm:
    Har du noe anslag på forskjellen mellom hedonisk vs. repeated sales?

    Hvordan måler du egentlig byggekostnadene? Resonnementet rundt byggeaktivitet (som ikke har eksplodert) er godt, men når vi prøver å sjekke tallene finner jeg ikke noe lignende – ex tomt. Og du bruker vel ikke økte tomtepriser som en begrunnelse for at byggekostnadene har steget?

    Når det gjelder potensielle triggere tror jeg ikke lavere innvandring er viktigst: Renteøkning, svakere økonomi eller vanskeligere finansiering vil oftere være avgjørende, ref andre steder og perioder der boligprisene har falt etter å ha steget mye.

  • Jeg kan ikke uttale meg med tanke på markedet som helhet, men blant unge boligkjøpere i Oslo (ca. 20-35 år) vil jeg definitivt si at det er en tilstand som gir meg et inntrykk av at det er snakk om en boble:

    Man «tjener» på stigende priser i boligen man bor i.
    Men «det er jo ikke sånn» er svaret men får når en som du påpeker at alt tyder på at de reelle prisene før eller siden skal ned
    Det ansees som så godt som risikofritt å kjøpe leilighet som student med foreldre bak. (Hva skjer når du etter 4 år skal selge 35 m2 som du betalte 200.000 over takst for og markedet ikke er like hett).

    Uansett så har jeg et spm: Det snakkes om et boligbehov på ca. 38.000 enheter per år. I følge SSB er det vel ca. 2,2 personer per husholdning. Det skulle vel tilsi at det var en årlig vekst i befolkningen på nesten 84.000? Hva er det jeg ikke har skjønt?

    Brorparten av arbeidsinnvandringen, som først og fremst er et storby fenomen, er jo unge mennesker fra Sverige, Polen, Tyskland og Baltikum. Mitt inntrykk er at disse bor tettere (eksempelvis deler soverom og sover i stue) enn innfødte Nordmenn. Finnes det noen tall på dette? Det henger jo også på greip da disse tjener mindre enn snittet & bor i de store byene. Hvordan i all verden skal de ha råd til å bo alene?

    Stemmer det at konverteringer ikke er med i SSB sine boligtall?

  • Daniel Snekvik

    Jeg ser at denne tråden begynner å bli gammel, men jeg skulle likt å se svar på Peter Hermanrud sine spørsmål.. I tillegg så lurer jeg veldig på hvor du får tallene om byggekostnader fra..? Jeg har flere ganger prøvd å se etter disse så jeg kan gjøre mine egne beregninger, men det eneste jeg finner (blandt annet på SSB sine sider) er indekser som kun registrerer prosentvis oppgang! Jeg finner ingen konkrete tall i kroner og ører..

    En annen ting jeg lurer litt på er hvordan utviklingen i boligprisene regnes ut..? Det er jo i den forbindelse jeg også skulle likt å se svar på Peter sine spørsmål. Men jeg merker meg jo det at prisøkningen det snakkes om stemmer ganske bra overens med utviklingen i prisantydning. Men jeg kan ikke huske sist jeg hørte om en leilighet i Bærum eller Oslo som gikk UNDER prisantydning, og faktum er vel gjerne at det ligger minst 5-10% OVER, og så høyt som 20-30% over prisantydning ved budaksept..

  • Her er svaret jeg ga Peter Hermanrud

    Før vi begynner å diskutere om vi har en boble eller ikke så må en bli enig om hvilken definisjon en benytter på boble. Min medforfatter Svein Olav Krakstad og jeg benytter Stiglitz sin bobledefinisjon:

    ”if the reason that the price is high today is only because investors believe that the selling price is high tomorrow – when “fundamental” factors do not seem to justify such a price – then a bubble exists”

    Dette medfører at vi ønsker å skille mellom fundamentale grunner til at boligprisene er høye og ikke fundamentale grunner til at boligprisene er høye.

    Endringer i renten/endringer i renteforventningen har utvilsomt stor betydning for boligprisene. Det som er like utvilsomt er at renten per i dag er historisk lav og at den en periode frem i tid etter all sannsynlighet vil være høyere enn i dag. En økning i renten på 1% ser ut til å gi et fall i boligprisene på mellom 1,5 og 2,5%. Så en normalrente vil bety en endring i boligprisen på mellom 5 og 10%.

    Vi finner også at arbeidsledigheten er viktig, dette kan kanskje sies å fange opp i seg svakere økonomi eller vanskeligere finansiering. Vi finner at en prosent økning i arbeidsledigheten gir mellom 7 og 9 prosent lavere boligpriser.

    Så om renten stiger, samtidig som arbeidsledigheten blir høy så snakker vi 15-20% fall i boligprisene som kommer av rent fundamentale forhold, ja kanskje mer. Renten kommer helt sikkert til å gå opp og før eller senere så kommer det sikket til å skje noe med den også (eller i alle fall så vil økonomien bli svakere). Her har jeg bare nevnt to av fundamentale forhold. Så disse fundamentale økonomiske endringene som sikket kommer til å inntreffe og da vil boligprisene falle, enten raskt eller over lang tid. Helt sikkert reelt, og ganske sikkert nominelt. Om vi følger Stiglitz så er dette likevel ikke en boble da dette bunner i fundamentale forhold.

    Videre så tror vi at over tid så har vi elastisiteter i boligproduksjonen som gjør at boligprisene over tid skal konvergere mot kostnadene ved å bygge boliger. (Vi tror videre at byggekostnadene på lang sikt vil konvergere mot affordability, men det er ikke like viktig i dette korte perspektivet.) Så her kommer trikset, vi trenger en prisindeks som måler hva det faktisk koster å bygge en gjennomsnittsbolig i Norge. Spesielt i Norge hvor det er så regulert hvor, hva og hvordan vi får lov til å bygge så blir dette veldig viktig. Bolig er i høyeste grad et heterogent produkt, fra de biligste boligene som bygges i Norge til de dyreste så er det nesten en dobling av byggekostnadene selv innenfor TEK10. Så om vi bygger det hus av en billig eller dyr type blir veldig viktig. Den billigste byggetypen er 1-2 etasjer høye småhus med trekonstruksjon. De dyreste er gjerne plassbygde blokker, men stål/betong konstruksjon, bygd på en trang bytomt med behov for mange tilpasninger for eksempel avrundete fasader. De siste 30 årene så har vi helt klart gått fra billige bygningstyper til dyrere byggeteknikker, og det er kanskje her den viktigste kostnadsøkningen har kommet. Dette er en av grunnene til at SSBs byggekostindeks ikke kan benyttes, den andre grunnen er at denne indeksen ikke tar alle kostnadselementene opp i seg. Teknikken vi benytter er å bygge opp en indeks av byggekostnadene til de boligene som har blitt godkjent for lån av Husbanken.

    Forhåpentligvis så er utvalget stort nok til at vi får et noen lunde bias utvalg som fanger opp de strukturelle endringene. Den samme indeksen kan benyttes med og uten tomtekost. Vi har begge og har testet med begge. Tomtekost har over tid vært veldig stabil som andel av totale byggekost. Om du ser på tomtekost per kvm istedenfor tomtekost per kvm bygd hus så er situasjonen en helt annen. Så om en benytter indeksen med eller uten tomtekost spiller ikke så stor rolle. I de vitenskaplige artiklene våre benytter vi likevel byggekost inkludert tomt da det gir os noen ønskede teoretiske egenskaper. Gapet mellom boligpris og byggekost blir da omtrent det som hva som kan forklares ved hjelp av de to fundamentale faktorene rente og arbeidsledighet.

    McCarthy and Peach (2004) ser på forskjeller mellom fire amerikanske boligprisindekser i perioden 1977 til 2003. Den kumulative forskjellen er i prisvekst er på fra 199 prosent til 337 prosent. Den største forskjellen er mot indeksen med konstant kvalitet. Men det er også forskjeller mellom Repeat Sales og Hedoniske indekser. Når og hvordan en skal benytte ed ulike indeksene kommer an på hva en skal benytte dem til og hva de sammenligner den med.

    Leieprisene i SSB sin KPI er et forsøk på å lage en repeat rent indeks med konstant kvalitet, da trenger vi å sammenligne denne en likelydene boligprisindeks. Det samme gjelder byggekostnadene. Vi må benytte indekser som er sammenlignbare. Jeg har laget en forlengelse av Eitrheim og Erlandsen repeated rent indeks fra (2004). Deres sluttet i 1989, jeg forlenget den fram til 2011. Sammenligner vi denne med NEF sin hedoniske indeks så gir dette en forskjell på rundt 10%. Forskjellene kommer fra forskjeller i boligsammensetningen.

    Ut i fra definisjonen jeg benytter på boligboble så mener jeg at vi ikke kan si at vi har en boligboble i dag, det betyr ikke at boligprisene ikke skal ned, i alle fall reelt sett. En annen som benytter nøyaktig de samme tallene og analysene, men som benytter en annen definisjon på bobler kan komme frem til en annen konklusjon. Videre så er dagens situasjon et perfekt utgangspunkt for en boble. Myndighetene har lagt restriksjoner på boligbyggingen (økt byggekostnadene) samtidig som den underliggende etterspørselen er historisk høy på grunn av sterk befolkningsvekst, boligprisene er allerede høye på grunn av lav rente og lav arbeidsledighet og vi har hatt en periode på 20 år hvor boligprisene har gått opp.

  • Vi henter våre byggekostnadstall fra Husbanken.
    Hvordan regnes boligprisene ut: Her er det to hovedmetoder vi den hedoniske metoden (NEF sine tall er beregnet på denne metoden, SSB også så hvit jeg husker). Denne metoden benytter en regresjonsmodell hvor en ser på omsatte boliger og beregner en gjennomsnittlig kvm pris som er justert for forhold som beliggenhet, størrelse, type osv..
    Den andre metoden som benyttes er repeterte-salgs-metoden. Denne metoden benyttes blant annet av Eitrheim, Ø. and S. Erlandsen (2004) som jobber i Norges Bank. Det er deres boligpristall som benyttes om en trenger boligpriser som er eldre enn 1985. Denne metoden tar utgangspunkt i enkelteiendommer som de følger over tid og måler prisforskjeller mellom to salg av den samme eiendommen, og lager en prisindeks med dette utgangspunktet.
    Når det gjelder faktisk pris og prisantydning, så benytter meglerne noe vi kaller Salgs sammenlignings metoden. Med andre ord så ser meglerne på hvilke priser som lignende boliger i det samme området har oppnådd i den senere tid. Så lenge prisene går opp så vil metoden automatisk gi litt lavere prisantydning enn hva en faktisk forventer å oppnå. Nå kan selvfølgelig meglerne justere for dette, men dette er ofte ikke ønskelig fra meglers og selgers sid på grunn av usikkerheten i estimatene og oppbyggingen i budrunden. Så det at prisantydningen i snitt ligger 5-10% under den prisen som oppnås må sees på som normalen. Om snittet av priser beveger seg 20-30% over prisantydning (altså ikke enkelttilfeller, men snittet) så tyder det på akselererende boligpriser.

  • Daniel Snekvik

    Takk for svar!
    Et moment jeg føler mangler her er gjennomsnittlig lønnsvekst målt opp i mot gjennomsnittlig boligprisvekst som, hvis en ser på tall fra 1985 til i dag, virker veldig alarmerende! Jeg prøvde å finne igjen noen tall jeg kikket på ved en tidligere anledning, men fant ikke de, så nå husker jeg ikke de konkrete tallene lenger..

    Noe av dette kan vel forklares gjennom den massive ekspansjonen av kreditt, noe som har ført til at Nordmenn (Og vestlige land forøvrig) er mer opplånt en noen gang! Dette er forøvrig et eget tema kanskje, og også meget alarmerende. En konsekvens av denne ekspansjonen ser vi jo i diverse kriser siden 2008. Norge hadde i prinsippet ingen krise og har siden 2008 bare fortsatt etter mitt syn i den negative retningen. Hvor lenge kan dette fortsette..? Min mening er at boligprisene i Norge er blitt en god indikator på inflasjon/kredittekspansjon, som har fått nytt liv etter diverse runder med pengeprinting. Jeg ser poengene dine, og må si meg enig i at vi kanskje ikke har en boble akkurat nå, men at alle forholdene ligger til rette for at det snart kommer.. Jeg mener vi kanskje burde satt opp renten for lenge siden i Norge og heller la kronen bli litt sterkere. Jeg tror alternativet kan bli katastrofalt siden jeg ser en krise i dollaren, en mulig hyperinflasjon, som jeg tror kanskje kan bli veldig tidlig synlig i den norske økonomien. Blandt annet på grunn av den norske oljeindustrien, samt høy brutto utenlandsgjeld.

    Dette ble kanskje litt off-topic, men jeg prøver selv å gjøre litt egen research i disse dager rundt dette med en dollar krise og hyperinflasjon, og hvilke konsekvenser dette har for Norge. Boligprisutviklingen er i den forbindelse veldig viktig og interesant! En annen ting jeg ser på er norges brutto utenlandsgjeld som jeg tror kommer til å spille en viktig rolle.

    Uansett, takk for en god og begrunnet analyse!

  • Daniel Snekvik

    La meg få presisere at det jeg mente med at norge har «fortsatt i en negativ retning» siden 2008 er at de fundamentale faktorene som skapte krisen i 2008 fortsatt er gjeldende, og jeg har på følelsen at denne krisen kun er blitt utsatt i Norge

  • Hei Annan,

    Her var det flere spørsmål. Hovedspørsmålet er vel beregning av boligbyggebehov, så la oss starte med det.

    Boligbyggebehovet består egentlig av tre elementer. Det første elementet minner om det du sikter til, en tar befolkningsøkningen og deler på husholdningsstørrelsen. Element nummer to er avgang, altså boliger som ikke lengre er bebodd som fast bolig for en husholdning. Dette kan være fraflytting på bygda, sokkelleiligheter som ikke leies ut lenger, enheter som blir slått sammen til større enheter, boliger som er så falleferdige at de ikke kan bebos lengre eller hus som av en eller annen grunn blir revet. (Størrelsen på dette elementet er vanskelig å anslå presist da det ikke finnes noen offisiell registrering på dette. Typisk regner en at dette utgjør 1-3% av eksisterende boligmasse, eksisterende boligmasse er i Norge ca 2 mill så for eksempel 4000 boliger. Samtidig blir tallet noe motvirket av at det heller ikke finnes noe godt register på oppdelinger til flere enheter og enheter om har stått der og som blir tatt i bruk igjen.) Det siste elementet er endring i boligkonsum. Endringen i boligkonsum skyldes en rekke forhold de viktigste er: høyere levealder, endret samlivsmønster og vi blir rikere. Når levealderen stiger, så bor vi en lengre periode uten barn hjemme, vi lever også lengre uten samboer. Vi bor altså lengre som en eller to i husholdningen når vi er gamle. Dette senker gjennomsnittlig husholdningsstørrelse og øker boligkonsumet. Vi vet også at det er flere 50-åringer med samlivsbrudd enn 70-åringer, dette senker også boligstørrelsen osv. Det siste elementet er at vi blir rikere, dette gjelder kanskje ikke alle, men forholdsvis mange. Om ikke annet så er det ønskelig at vi blir det, da noe annet ville måtte bety at noen hadde blitt vesentlig mye fattigere. Når vi blir rikere så øker boligfrekvensen, altså andelen husholdninger som bor i egen bolig.

    Boligkonsument har økt så lenge vi kjenner til menneskets historie, og vi har relativt god oversikt over hvordan den vil utvikle seg fremover (I alle fall sett i forhold til hvor usikre befolkningsprognosene er i utgangspunktet.).

    Når det gjelder arbeidsinnvandrerne så stemmer det nok at noen av disse bor ganske tett i starten av sine opphold i Norge, men de fortsetter ikke å gjøre det. Med tiden så begynner de å ligne veldig på oss som bodde her fra før, også i bomønster. Hjemme i Sverige bor ikke svensker spesielt annerledes enn hva vi gjør i Norge så dette er nok også meget naturlig. Det går da kanskje an å legge inn lag i prognosene i forhold boligbyggebehovsprognosen, men det er nå så lenge siden økningen i arbeidsinnvandringen at dette lagget fremover kan virke begge veier. I boligbyggebehovsprognoser så benyttes gjerne middelprognosen fra SSB, og i denne tipper arbeidsinnvandringen snart nedover så bruk av et slikt lag vil faktisk øke prognosene noe. Når dette er sagt så ønsker vi at svensker og polakker som blir værende i Norge skal oppnå samme velferdsnivå som resten av oss og ikke bli en ”underklasse” med dårligere boforhold enn resten av oss. Dermed blir arbeidsinnvandringen et meget viktig moment for å holde boligbyggingen oppe og prisene nede.

    Når det gjelder konvertering, sammenslåing, oppdeling osv. så er tallene dårlige.

    Det jeg ikke har skrevet til nå og som er viktig og ikke så lite bekymringsfullt, er det at økte boligpriser vil senke boligetterspørselen. Økte boligpriser vil gjøre at noen blir fattigere og vil måtte bo trangere og undere mer kummerlige forhold enn hva de og vi som samfunn ønsker. Dette er jo nettopp grunnen til at vi advarer mot for høye boligpriser, ved at det har en vesentlig velferdsreduserende side. Boligprisene er så høye i dag at de nok er med på å redusere boligetterspørselen. (Høye boligpriser uten at boligprisene reduseres = boble.)

  • Hei igjen,

    I utgangskommentaren så ligger det en graf for lønn og en for boligpris, de krysser ca i 1985 så det burde ikke bli så veldig forskjellig fra hva du har sett tidligere. Forskjellen mellom boligpris og lønn separat tilsier at boligprisene er 25-30 overpriset. Noe som selvfølgelig er alarmerende. jeg bruker å si at vi benyttet 15% av lønnen på å bo på 80-tallet, 20% på 90-tallet, 25% på 2000-tallet og at vi er på vei opp mot 30% nå. Sammenlignet med 80-tallet så benytter vi altså 10-15% av lønnen vår på noe som vi får ingenting igjen for. Dette tilsvarer omtrent hva vi benytter på mat.

    Vurderingen av kreditt er veldig vanskelig. Fjerning av kredittrasjoneringer og lavere rente fører klart til høyere boligpriser. Men det er ikke sikkert at høyere lån fører til høyere boligpriser, det kan være motsatt nemlig at høyere boligpriser fører til høyere lån. Bolig må du ha uansett ha, så da låner du til den. Dette er likevel et viktig argument for hvorfor politikerne ikke burde latt boligprisene blitt så høye. Unødvendig risiko for husholdningene, bankene og nasjonen som helhet.

    Er selvfølgelig enig i at rentene burde ha vært høyere ideelt sett (Nå skal det vel sies at NBs handlefrihet her er meget begrenset, om rentene var 6% i Norge og 3% i Sverige og alle tror at den norske kronekuren skal styrke seg, hvor låner en? Renter er et mye mer internasjonalt fenomen enn hva en gjerne ser for seg i norske debatter. Det er et transaksjonskostnadsbånd mot utenlandske renter og innenfor det det båndet kan NB sette renten, men beveger en seg utenfor det båndet så slutter den norske renten å ha betydning. Bredden på dette båndet varierer med opplevd risiko.). Gitt det presset som er i boligmarkedet så skal en for boligmarkedets del ikke overdrive betydningen. På kort/mellomlang sikt så ville det kanskje betydd opp mot 10% lavere boligpriser, men på lang sikt så er renten av liten eller ingen betydning.

  • Daniel Snekvik

    Jeg syns det er interessant at du sier renten har liten til ingen betydning på lang sikt. Jeg syns også det er interessant at du nevner det med internasjonalitet. Generelt sett syns jeg at folk i Norge som snakker om økonomi er skremmende lite informert om makro mekanismer. Jeg skal vel innrømme at mitt eget syn kanskje lener til dels ekstremt over mot makrobildet..

    Det er spennende tider fremover hvertfall! Dollaren er jo på vei til å kollapse, og personlig har jeg alle sparepengene i gull og sølv om dagen da jeg frykter konsekvensene av den økonomistyringen vi ser i den vestlige verden i dag. Det eneste som i det lange løp kan lette på diverse økonomiske problemer, etter mitt syn, er mindre regulering og intervenering fra staten sin side, og jeg syns det for lengst er blitt latterlig det som kommer fra USA om dagen.. Vi har jo overhodet ikke et fritt marked. Målet mitt er å prøve å finne ut hvordan alt dette kommer til å spille seg ut i Norge!

  • Hei igjen,

    Jeg kjøper ikke argumentet med at arbeidsinnvandrere konsumerer like mye bolig som nordmenn etterhvert.

    Ser vi på tallene for svenske innvandrere ser vi at en nettoinnvandringen er langt lavere enn bruttoinnvandringen, altså mange flytter også andre steder. Ser vi for eksempel på 2012 ser vi at det kom rett under 6000 svensker til Norge, men netto ble bare en økning på 1000. Dette tallet var kanskje noe høyt, men det er en markant andel av særlig vest europeiske innvandrere som flytter ut også. For øst Europeiske innvandrere er tallet ikke like markant, men ligger mellom 10 og 25% for forskjellige land på forskjellige tidspunkt.

    Det er dermed antageligvis god grunn til å anta at botiden for en arbeidsinnvandrere neppe er så lang at de kjøper sin egen bolig og jeg er rimelig sikker på at svensker, polakker og baltere som leier bor en god del tettere enn nordmenn.

    I tillegg vet vi jo at de som utgjør befolkningsveksten har langt lavere kjøpekraft enn nordmenn. Jeg mener å huske at arbeidsinnvandring, familiegjenforening, flukt og studier var de største gruppene av befolkningsvekst i Norge de siste årene. Alle disse gruppene har langt lavere gjennomsnittlig kjøpekraft enn nordmenn. Er det ikke en 20-25% lavere kjøpekraft i gjennomsnitt?

    Vi har dermed en befolkningsvekst som delvis består av folk som flytter til Norge for godt og delvis flytter ut av landet etterhvert. Vi vet også at de har langt lavere kjøpekraft enn nordmenn og at den forblir lavere. Det er også som forklart over grunn til å anta at disse påvirker leiemarkedet mer enn salgsmarkedet (leiemarkedet påvirker naturligvis salgsmarkedet også, men ikke like sterkt). Jeg kan virkelig ikke se at dette vil gi en boligetterspørsel slik for eksempel Prognosesenteret hevder. (Nå prater jo Prognosesenteret om boligbehov og ikke boligetterspørsel. Det er en vesentlig forskjell da sistnevnte er reell etterspørsel og førstnevnte er et synspunkt om hvordan befolkningsveksten skal bo)

    Blir det ikke litt for enkelt å anta at mennesker med vedvarende langt lavere kjøpekraft og som i mange tilfeller har forholdsvis kort botid landet skal påvirke prisene på bolig på samme måte som etniske nordmenn?

  • Hei Annan,

    Dette spørsmålet er selvfølgelig ikke enkelt, men det bør ikke gjøres for vanskelig heller. Det er rett og slett ikke på denne vaskelighetsnivået vanlige prognoser for den underliggende boligetterspørselen feiler, det er på mye mer elementere nivåer.

    Her tar du slik jeg ser det opp to spørsmål. Først tar du opp hvordan befolkningsendringer beregnes i grunnlaget når en beregner den underliggende boligetterspørselen.

    Her benyttes det nettotall, sånn sett vil vi måtte tro at vi i steady state så vil antallet som kun planlegger å være innom Norge i en kortere periode være stabilt. Den lavere samlede underliggende boligetterspørselen som dette gir vil i så fall komme til fratrekk i etterspørselen. Dette steady state tallet vil likevel være forholdsvis lavt sammenlignet med etterslepet som har bygd seg opp over de seneste årene.Om vi alternativt legger opp til en situasjon hvor antallet arbeidsinvandrere som planlegger å reise hjem igjen fortsetter å stige, så kreves det befolkningsprognoser med mye høyere arbeidsinnvandring enn befolkningsprognosene som dagens prognoser for underliggendeboligetterspørsel legger opp til.

    Det andre punktet som du tar opp er sammenhengen mellom kjøpekraft og boligetterspørset. Det er her selvfølgelig en sammenheng mellom kjøpekraft og boligetterspørsel.

    Om vi ser bort ifra at vi ikke ønsker at det skal skapes en underklasse i Norge av arbeidsinnvandrere som bor dårligere enn resten av befolkningen, så skal vi likevel ikke tillegge dette for stor vekt i prognosene for den underliggende boligetterspørselen. For det første så bringer 20-25% oss kun ca 5 år tilbake i tid, det er ikke slik at vi har hatt en revelusjon i etterspørselen på den riden (selv om vi benytter realtermer så er vi ikke lenger enn 8-10 år tilbake).

    For det andre så vokser betalingsevnen til arbeidsinnvandrere raskere enn for resten av befolkningen de første årene etter at de flytter til Norge, om vi ser på dagens situasjon så vil igjen etterslepet være det avgjørende ettersom vi allerede har et stort antall arbeidsinnvandrere som har vært i Norge lenge (opp mot ti år). Ettersom usikkerheten knyttet til hvordan vi skal ta hensyn til etterslepene og hvor store etterslepene faktisk er så forsvinner dette raskt i usikkerheten. Alternativt kan det være, vi antar denne typen mønster og benytter SSB sine prognoser for befolkningsutvikling, at vi har vært gjennom en periode med lav etterspørsel(sammenlignet med befolkningsøkningen) på grunn av arbeidsinnvandring, men i så fall vil det nå reverseres og vi vil gå gjennom en periode med høy etterspørsel (sammenlignet mer befolkningsøkningen).

    Det tredje momentet som også blir veldig viktig er endringen i betalingsevnen til resten av befolkningen. Betydningen av økt betalingsevne for befolkningen samlet vi totalt sett ha mye mer å si en den lavere betalingsevnen til resten av befolkningen. Det som vil skje om vi tillegger betalingsevne større vekt i prognosene for underliggende boligetterspørsel er typisk at det vil øke den underliggende boligetterspørselen. Samlet betalingsevne blir med andre ord totalt dominere. En kan her selvfølgelig hevde at etterspørselselastisiteten etter boligenheter er forskjellig mellom rike og fattige slik at det at vi får flere fattige vil ha en større vekt. For at dette argumentet skal kunne holde seg over noe tid, så vil det kreve at det vi får en underklasse med en betalingsevne som er så lav at betalingsevnen er begrensende for hvilke familiekonstellasjoner de har mulighet til å velge, ikke bare de første årene etter at de kom til Norge, men i flere tiår. Husk vi er snart ti år inne i bølgen. For det første så er det vel ut i fra tallene lite som tilsier at det er sånn, og for det andre om det er sånn, så vil dette da nødvendigvis bli den viktigste politiske saken i samfunnet (sånn sett gjøre en enkel boblediskusjon helt uintressant).

    Om du faktisk ønsker å finne et argument som i alle fall skaper stor usikkerhet, så er det rett og slett et spørsmål om vi har god nok statistikk når det gjelder innbyggertallet til at vi faktisk klarer å si noe fornuftig om det. Motargumentet mot dette er rett og slett at utslagene antageligvis er for ekstremet til at de kan forklares gjennom feil i tallene.

Skriv en kommentar