Tidligere har vi skrevet innlegget …certainly for Trondheim, der vi dro frem et sitat fra boken “Animal Spirits: How Human Psychology Drives the Economy, and Why It Matters for Global Capitalism” av George A. Akerlof Nobel-vinner 2001 og Robert J. Shiller.
Her kommenterte de at når boligprisene i Trondheim av alle byer hadde nådd, 1 million dollar så måtte det være noe spesielt på gang i boligmarkedet verden over.
I dagens Adresseavisen skriver de om boliger i Trondheim som nå omsettes for rundt 10 millioner norske kroner (dollarkurs), altså langt over hva Akerlof fikk høre om i et bryllup for noen år siden.
Fortsett å lese ‘Boligpriser og Animal Spirits’
Under George W. Bush sin presidentperiode trakk vi nordmenn på smilebåndene over at amerikanerne kunne støtte opp om presidentens økonomiske politikk og skatteletter.
Vi kommenterte at amerikanerne var så oppsatt på den amerikanske drømmen at alle trodde at de kom til å komme blant de 1% rikeste og dermed dra nytte av Bush sin politikk.
I Norge er drømmen en stor, fin og dyr bolig. Alle tror at vi kommer til å oppnå denne drømmen og støtter et system hvor de største og fineste boligene får store skattesubsidier, mens det kun er et fåtall av oss som faktisk blir så rike at vi virkelig drar nytte av politikken.
I dagens Dagens Næringsliv (29.juni) prøver en rekke eksperter å spå om utviklingen i boligprisene fremover. Dette er en ytterst vanskelig øvelse, spesielt i perioder uten en klar trend. Vi har dårlige modeller for å forklare hva som påvirker boligprisene på kort sikt, og det vil alltid komme nye sjokk som vil føre til at resultatet vil avvike fra de forutsetningene en brukte når en gjorde analysen.
Når ekspertene i DN uttaler seg diskuterer de gjerne prisene i år til år gjennomsnitt. En sammenligner gjennomsnittprisene i 2009 med gjennomsnittet i 2010 og så videre. Grunnen til at det blir gjort på denne måten er at en ønsker å kvitte seg med de svakhetene de månedlige tallene representerer gjennom sesongvariasjoner og statistiske måleproblemer. Ulempen er at en reduserer forståelsen for vanlige lesere. Det forklarer også hvorfor ekspertene synes å være veldig enige om prisene i 2010, men uenige om prisutviklingen i 2011. Ettersom halve 2010 allerede er ferdig, må prisene endre seg veldig mye i slutten av året for at det skal gjøre store utslag i gjennomsnittet for 2010. Usikkerheten blir dermed mye større når det kommer til 2011.
Fortsett å lese ‘Boligprisene fremover’
Atikkelen under sto på trykk i DN, 14. juni 2010.
Boligsparing for ungdom (BSU) er til ugunst for unge boligkjøpere hvis ordningen brukes av mange og øker boligsparingen mye, og den er usosial dersom kun få, ressurssterke benytter seg av ordningen, skriver doktorgradsstudent Are Oust.
BSU er et forsøk på å subsidiere unge boligkjøpere slik at de enklere skal få etablert seg som boligeiere. Når en innfører en subsidie, vil det alltid være en fordeling av denne subsidien mellom kjøper og selger. Hvordan ordningen er utformet, pluss egenskapene ved godet, vil avgjøre hvor mye av subsidien hver av partene får.
Fortsett å lese ‘Boligsparing for ungdom virker ikke’
Sverre Juul-Hansen og Henrik Aarstad hadde en gjestekronikk i DN 21. mai, og de har vært så snille at de har latt oss legge ut deres kronikk her. De er sisteårs studenter ved Industriell Økonomi og Teknologiledelse ved NTNU
Høyres skattepolitiske talsmann Gunnar Gundersen uttaler til DN.no den 3. mars at høyere egenkapitalskrav for boligkjøpere må følges opp av en utvidelse av BSU-ordningen. Vi vil gjerne tilbakevise Gundersens påstand om at BSU-ordningen er et treffsikkert virkemiddel. I stedet finner vi at ordningen bidrar til å øke de sosiale forskjellene blant unge.
Boligsparing for ungdom (BSU) er en ordning som gir ungdom under 34 år skattefradrag for sparing til bolig. I dag gis det 20% skattefradrag for årlige beløp inntil kr 20 000, mot at midlene en gang i fremtiden benyttes til finansiering av første bolig. Inntil dette er pengene låst på konto hos banken til en relativt hyggelig rente. Ordningen bejubles av såvel banker som myndigheter, og har ikke uventet oppnådd stor popularitet.
Fortsett å lese ‘BSU bør avvikles!’
Lars Ivar Nysterud har gjennom sin masteravhandling tatt for seg spørsmålet om kommunal eiendomsskatt og taksering. Lars Ivar fant at i Kragerø har fritidsboliger blitt taksert til en lavere verdi i forhold til markedsverdi enn hva normale boliger har blitt. Denne tendensen skyldes nok at fritidsboligene som har blitt omsatt i perioden generelt har vært dyrere enn normale boliger. Både for heltidsboliger og fritidsboliger fant han en klar tendens til en degressiv taksering, og skattegrunnlag, i forhold til virkelig verdi. Jo dyrere eiendom en har, jo bedre har en kommet ut i forhold til hvor mye eiendomsskatt en har måttet betale i forhold til verdien på boligen.
Lars Ivar påpeker i sin oppgave at dette kan svekke legitimiteten til den kommunale eiendomsskatten, da det bryter med en rettferdighetstankegang. Han uttrykker videre et ønske om å få på plass et bedre nasjonalt takseringssystem for eiendom, og påpeker at vårt naboland Sverige har et langt bedre system.
Mens en i Sverige har klart å ha et sterkt faglig innslag som har sikret stor grad av rettferdighet i skattesystemet, har dette i Norge druknet i en konflikt om skattenivå. Dermed har vi fått et langt mindre rettferdig system for eiendomsskatt enn det vi kunne hatt.
Her kan dere finne Lars Ivar Nysteruds egen kronikk.
En tidligere verson av denne teksten har vært lagt ut tidligere, men legger den ut igjen i forbindelse med at den er Gjestekommentar i Dagens Næringsliv 9. april 2010.
To av kjempene i økonomi-Norge, Sentralbanksjef Svein Gjedrem og Finanstilsynes Bjørn Skogstad Aamo har begge vært ute med pekefingeren og advart mot en boligboble. De advarer ut i fra risikoen for sine fagområder, men resten av oss bør ikke sette likhetstegn mellom økende boligpriser og en boligboble. Vi må tenke på alternativet, som er både mer sannsynlig og så mye verre, nemlig at vi likevel ikke har en boligboble.
Fortsett å lese ‘Verre enn boligboble!’
Vi har ikke bare en strømkrise i Norge, vi har også en boligkrise, i januar steg boligprisene med 3,4 prosent og prisstigningen ser ut til å fortsette også i februar. Likevel er politikerne langt mer opptatt av stigningen i strømprisene, og er villige til å bruke flere titals milliarder for og bøte på problemet, selv om strømprisene er av langt lavere betydning.
Vi kan for eksempel ta en titt på de nye isolasjonskravene for nye boliger. Alle endringer i nye boliger som det ikke er 100% betalingsvillighet for vil heve prisen ikke bare på nye boliger, men også på brukte. Vi vet ikke hvor høy betalingsvilligheten er for disse tiltakene, men den ser ikke ut til å være så veldig stor. 100% er den ikke, da ville det ikke være nødvendig med et lovpålegg. Vi snakker om en betydelig redistribuering av formue, samtidig med et betydelig samfunnsøkonomisk tap, men hvorfor?
“Det er ikke annet enn merkelig at en prøver å redusere strømforbruket gjennom høyere boligpriser, hvorfor ikke heve strømprisene istedet? Bolig er tross alt så mye mer enn en kilde til energiforbruk.”
En rekke kommentatorer har den siste tiden vært ute og trukket frem en rekke kortsiktige makroøkonomiske forhold som tilsier at vi ikke har en boligboble. Men det finnes verre ting for økonomien enn en boligboble, en av disse er at vi i dag ikke har en boligboble. Når rentene nå igjen kommer til å begynne å stige vil vi kunne se en realprisnedgang, men et boligprisfall som tilsier at vi har hatt en boligprisboble synes lite sannsynlig. Dette burde bekymre oss.
Fortsett å lese ‘Verre ting enn boligboble’
Denne morgenen kom det ut lekkasjer om at formuesbeskatningen av bolig ville endres. Partiene på høyresiden av norsk politikk fyrte seg opp, lengst gikk kanskje Høyres byrådsleder i Oslo, Stian Berger Røsland, som fikk seg til å si at unge i etableringsfasen ville bli de store taperne med den nye boligskatten.
Det var vel få som trodde han på det, og han trodde det neppe selv heller. Når vi nå ser det endelige resultatet ser vi at han tok voldsomt feil.
Fortsett å lese ‘Endret boligbeskatning’
Noe av det som skapte problemet under finanskrisen var at bankene og finansmyndighetene i verden undervurderte effektene av at risikoen i boligmarkedet samvarierer. Til vanlig om en ser på en og en bolig hver for seg er risikoen veldig liten, problemet kommer av at alle betalingsproblemene av boliglån kommer samtidig og at dette skjer mens boligprisene faller. Både bankene selv og finansmyndighetene i mange land undervurderte dermed bankenes risiko, og dette var en av hovedgrunnene bak finanskrisen.
Fortsett å lese ‘Boligskatt og finanskrisen’
“One of us (Akerlof) remembers a dinner conversation a few years ago. During the housing boom a distant relative from Norway – by marriage by marriage by marriage, known only from a brief encounter at a family wedding – had reportedly bougth a house in Trondheim, for more than $ 1 million. That seemed like a lot of money – perhaps not for New York, Tokyo, London, San Francisco, Berlin or even for Oslo – but certainly for Trondheim, up the Norwegian coast, on the edge of settlement, and vying for the title of most northern city. Nor was it a mansion. This thought remained quietly parked in Akerlof’s brain classified along with other observations that property values were high in Scandinavia.”
….
“Recently Akerlof told his co-author, Shiller, that he had been wondering if he should have given more thoughet to the Trondheim story. We discussed the matter. This seems to be a mental lapse, accepting this story of the high price as nothing more than an insignificant oddity. On the contrary, Akerlof should have seen it as an incongruity requiring active thought, to be resolved within the context of a lager view of the markets.”
Fra boken “Animal Spirits: How Human Psychology Drives the Economy, and Why It Matters for Global Capitalism” av George A. Akerlof Nobel-vinner 2001 og Robert J. Shiller.
Fortsett å lese ‘…certainly for Trondheim’
Vi tar et gjenbesøk til sydhavsøya vår. Robinson, Fredag og Nøttehilde bor i hytter som det kostet 1000 nøtter å bygge og som er verdt 1000 nøtter, fordi Fredag alltids kan bygge en ny til den samme prisen. Nøttehilde leier sin hytte av Robinson og betaler 100 nøtter for dette, noe som tilsvarer kostnaden ved å låne 1000 nøtter fra øybanksjef Gjedrem.
Det er stadig litt tilflytting til øya og det blir stadig bygd nye hytter. Øyrådet finner ut at de gjerne ønsker seg et idrettsanlegg. I stedet for å øke inntektsskatten bestemmer øyrådet seg for å betale for det nye idrettsanlegget ved å legge en skatt på det å bygge nye boliger. Det nye idrettsanlegget koster 1000 nøtter å bygge, og det neste året er det planlagt 10 nye hytter, så skatten blir satt til 100 nøtter per byggetillatelse.
Fortsett å lese ‘Byggeskatt’
Fant noe som jeg skrev tilbake i 2002, var ikke gamle karen, men var ganske interessant likevel. Det er en utregning som sier noe om lønnsomheten ved inflasjon når det gjelder boligkjøp. Vi har et regneeksempel hvor en kjøper en bolig som blir 100% lånefinansiert.
Fortsett å lese ‘Hvorfor inflasjonsdelen av renten er sparing’
Boligmarkedet er i fortsatt godt driv og det blir mer og mer sannsynlig at overskriften i avisene 2. september blir “All time high i boligmarkedet” Frykten for høy arbeidsledighet holder på å sive ut av markedet og renteeffekten er påvei tilbake for fult. Så hvor mye av renteeffekten gjenstår? Vi kan få et hint fra grafen nedenfor, vi ser at renteeffekten på price-rent forholdet i Trondheim var større under siste rentebunn enn det den er nå. Om renten får stå som den viktigste effekten i boligmarkedet, så ligger alt til for ytterligere boligprisoppgang.
Eie- og leiepriser for Trondheim 1985 til juli 2009, kilde NEF og egen undersøkelse.
Fortsett å lese ‘Renteeffekten’
“Dumb regulations opens for dumb solutions.”
Proffesor Colin Lizieri at University of Reading. Sagt i en debatt under The European Real Estate Society Conferance 2009. Lizieri ble presentert som “The bear of real estate” etter sigende å ha forutsett 7 av de siste 2 krisene i boligmarkedet.Denne pessimisten hadde nå altså et relativt positivt syn på boligmarkedet, og mente at det nå ikke bare var å komme med en rekke nye reguleringer av markedet. Det er aktørenes jobb å prøve å komme seg rundt reguleringene, så det er like viktig å fjerne de dårlige reguleringene. Mange av de finansielle innovasjonene har vært riktige og bra, at vi har hatt problemer betyr ikke at modellen er ødelagt. Vi må ta vare på de endringene som har gitt effektivitetsgevinster.
Fordelingsutvalget er i ferd med å komme med sin NOU, hvor de har blitt bedt om å foreslå tiltak som kan bidra til å redusere økonomiske forskjeller over tid. Et av forslagene deres er økt boligbeskatning, men da mest som et inndekningsforslag for andre gode tiltak.
Det kommer stadig opp forslag om endringer i boligbeskatningen, som for eksempel i Skaugeutvalget sitt forslag til skatteendringer i forbindelse med ny skattereform, 2004-2006. Alle gode økonomer er enig om det er fornuftig med mer beskatning av bolig, da det er samfunnsøkonomisk gunstig.
Fortsett å lese ‘Skamløs urettferdighet!’
Vi befinner oss på sydhavsøya til Robinson, Fredag og øybanksjef Svein. Robinson og Fredag lever av å sanke nøtter, og skal velge om de skal leie eller eie hytta som de skal bo i. Alle hyttene er av samme kvalitet og når ei hytte kjøpes så finansieres det 100% med et lån hos øybanksjef Svein. På øya er det ikke skatt.
Øybanksjef Svein bruker en regel hvor han senker renten når det blir vanskelig å finne nøtter, da settes renten til 2%. Når nøttehøsten er god velger han å øke renten til 10%. Det er like stor sannsynlighet for at vi skal ha gode og dårlige år. I normalår settes renten til 6%, noe også Svein har sagt at renten skal være i gjennomsnitt.
Fortsett å lese ‘Robinson, Fredag og renteforventningene’
Mandag kom NEF og EFF med nye boligpristall som overrasket mange, også undertegnede. Tallene Garanti eiendomsmegling presenterte sist fredag var i tråd med forventningene, en oppgang fra desember, men en sesongjustert nedgang. Tallene for boliger annonsert på Finn viste derimot en sesongjustert oppgang på 0,8%. I tillegg korrigerte man desembertallene fra en sesongjustert nedgang på 0,1% til en oppgang på 0,3%. Etter to meget svake måneder i oktober og november fikk vi to måneder med sterk boligprisutvikling i desember og januar.
Fortsett å lese ‘Boligpristall fra januar’
2. januar fikk vi nye tall for utviklingen i boligprisene i desember. Med en sesongjustert nedgang på bare 0,1 prosent, tror direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, Finn Tveter, at bunnen kan være nådd. En ting er i alle fall sikkert, 2009 blir et spennende år for oss som er opptatt av boligpriser.
Noe av problemet med å konkludere for mye ut i fra desembertallene er at de ikke forteller oss så mye. Desember er kanskje den mest spesielle av årets måneder når det gjelder boligmarkedet, og årests desember ser ut til å være enda mer spesiell enn vanlig. På grunn av jula bruker desember å være en måned med både lavt utbud og lav omsetning. I år er intet unntak, og ettersom vi allerede har lav omsetning og store lagre av usolgte boliger blir usikkerheten i tallene stor.
Fortsett å lese ’0,1 prosent’
Nå når renten er oppe på et normalt nivå (som likevel oppfattes som høyt) er en del begynt å murre om at det er blitt dyrt. I det siste har bankene økt boliglånsrentene mer enn Norges Bank har økt styringsrenten, med begrunnelsen at finansieringen deres er blitt dyrere.
Resultatet lar ikke vente på seg, bankene får kritikk for å sko seg på kundene sine. Tore Lindholt (tidligere leder av Folketrygdfondet), (Dagsavisen 29/9) og leder i finanskomiteen Reidar Sandal (AP), (Dagbladet 30/9) er tidlig på banen – begge foreslår reguleringer på hvilke renter bankene kan ta. Gjedrem sier nei (Aftenposten 30/9) og har helt rett. Fortsett å lese ‘Rentesetting i bankene’
Når det snakkes om utviklingen i boligprisen, diskuterer en gjerne faktorer som kun har betydning på kort sikt. Da blir det veldig vanskelig å si noe som helst med stor sikkerhet, da det er svært mange faktorer som spiller inn og en faktor som psykologi spiller stor rolle.
På lang sikt er det i utgangspunktet mye enklere. På lang sikt er boligprisene først og fremst avhengige av hvor mye det koster å bygge boligen og utviklingen i reisekostnaden.
Kilde: SSB og NEF
Fortsett å lese ‘Byggekostnaden og utviklingen i boligprisen’
Robinson og Fredag bor fortsatt på sydhavsøya fra artiklene Robinson, Fredag, Svein, kokosnøtter og hytteformue og Robinson, Nøtteliten og hytteskatten. Robinson og Fredag lever av å sanke nøtter og bor i hver sin hytte.
Da Robinson og Fredag bygde sine hytter så var det så god plass på øya at kostnadene ved hyttene ble satt til det antallet nøtter som de alternativt kunne ha sanket på den tiden det tok å bygge hyttene. Robinson og Fredag er like flinke til både å sanke nøtter og til å bygge hytter og begge hyttene er like store. Hyttene er verdt 1000 nøtter hver. 500 nøtter i materialer og 500 nøtter i arbeidsinnsats.
Fortsett å lese ‘Innflytting til sydhavsøya vår’
De siste ukene har vi fått en oppblomstring av artikler som omtaler leiemarkedet og leieprisene. Overskrifter som Vanvittige utleiepriser, Utleiefest i Oslo, skulle tyde på at det aldri har vært mer lønnsomt å leie ut bolig enn nå. Riktignok trenger det ikke å bli så ille å være utleier, men de siste årene har vi hatt et drømmemarked som neppe kan fortsette. Sammenhengen mellom eie og leieprisene blir ofte sett på som avhengige av hverandre på lang sikt.
Kilde: NEF og egen statistikk, tallene gjelder for Trondheim, den grønne grafen er boligprisene og den røde grafen er leieprisene.
Fortsett å lese ‘Boligmarkedet: Eie- og leiepriser’
“Økt rente betyr ingen ting på sikt.”
Harald Magnus Andreassen, i intervju med Finansavisen 15.august 2008. Kommentaren omhandlet rentens påvirkning på boligprisene.
Andreassens uttalelse er nok satt noe på spissen, men han har nok rett i at det er andre forhold som har langt større innvirkning på boligprisene på lang sikt. 22. desember 2007 kom den samme Andreassen med uttalesen
“Rente, kjøpekraft og arbeidsledighet betyr lite for prisutviklingen på lang sikt.”
Fortsett å lese ‘Boligprisene og renten’
I tiårsperioden 1997-2007 økte andelen eiere blant yngre aleneboende fra 31 til 41 prosent. Det viser levekårsundersøkelsen til Statistisk sentralbyrå.
Det meste av denne økningen har kommet etter 2004. I samme periode har vi hatt solid boligprisvekst og etter hvert også høyere renter. Dette har ført til store økninger i boutgiftene. For befolkningen som helhet økte boutgiftene i form av husleie, rente og avdrag med 81 prosent for de som eier bolig fra 1997 til 2007. Kostnaden for de som leide bolig økte i samme periode med 53 prosent. Altså en forskjell på 28 prosentpoeng. Fortsett å lese ‘Hva gjør de unge?’
Den siste tiden har det vært en hvis diskusjon i media omkring den offentlige prisreguleringen av landbrukseiendom. Denne gangen kom denne diskusjonen opp i forbindelse med at Nina Camilla Hagen, Stein Erik Hagens datter, har ønsket å kjøpe gården Øvre Vilberg for 33 millioner kroner.
Det har gjentatte ganger blitt fremstilt som prisreguleringen er et eget problem på siden av landbrukssubsidiene. Det er det selvfølgelig ikke, disse ordningene er knyttet sammen og er helt avhengige av hverandre.
Fortsett å lese ‘Landbrukseiendom’
“Vi har store overinvesteringer i både sommer- og vinterhus. Min anbefaling er å begynne med å endre skattesystemet for boliger.”
Svein Gjedrem, Sentralbanksjef i Norge til Stortingens finanskomite, sitatet er gjengitt av Finansavisen 23. mai 2008
I Norge velger nesten 80% av husstandene å bo i egeneid bolig. Det kan være mange grunner til dette, trygghet, skattefordelen eller at det er regnet som en trygg og god investering. Likevel så er det ikke sikkert at det å eie bolig er det riktige for alle i alle faser av livsløpet. Her skal jeg prøve å sette opp fem faktorer som er viktige i forhold til om en skal eie eller leie bolig.
Fortsett å lese ‘Leie eller eie bolig?’
Siste kommentarer