Det står i DN den 19.11.2011 at det er en maktkamp mellom megler og takstmann.

Jeg spør meg hvem som kjemper en kamp? Megler eller takstmann for å bli første mann hos selger av eiendommen for å få oppdraget ? Begge har helt forskjellige målsettinger og instrukser. Megler skal selge og formidle kreditt for banken og takstmann skal kontrollere og rapportere realverdien og tilstanden av boligen.

1. Selgeren kontakter i dag en megler for å oppnå en prisvurdering (meglertakst). Megler har sine «priser» fra et system som heter «eiendomsverdi» , som alle i bank og finans bruker til å vurdere belåningsverdien. Ofte har selger en formening om pris. Ved hjelp av m2-priser pr. boligareal fra SSB og NEF i de forskjellige regioner finner han raskt såkalt «salgspris « .
Prisen man kommer frem til har lite med realverdien å gjøre!
Med bakgrunn i meglerens seriøsitet og tilknytting til bank og markedsføringsapparat får han tilslag for oppdrag med bakgrunn i en forventet salgspris.

2. Megler henter informasjoner om eiendommen fra myndigheter, fotograf og stylist og gir derved boligen bl.a.et salgsvennlig utseende. For å sikre selger mot eventuelle reklamasjoner i ettertid, anbefaler megler en eierskifteforsikring og skaper en såkalt «brannmur» mellom selger og kjøper..

3. Innboforsikring overtar følgelig eventuelle reklamasjoner fra kjøper. Selger fyller ut en egenerklæring angående utførelser samt kjente mangler.

4. Megler velger «sin « takstmann, som han har en rammeavtale om pris med for utførelse av «verditakst» eller/og «tilstandsrapport» .

1. Selger av eiendommen
2. Megler
3.Eierskifteforsikring
4. Takstmann
5. Kjøper

Den viktigste person i omsetting av eiendommen er takstmannen i hht . utsagn fra teknisk sjef Rune Carlsen i eierskifteforsikring Protector.

Hvordan kan en takstmann, som har en «avhengighet» til megler, levere en objektiv vurdering i overenstemmelse med pris foretatt av megler?
Dagens tilstandsrapport har liten verdi p.g.a. til dels manglende eller ufullstendige opplysninger.

20.000 boligtvister årlig bevitner dette. Fenomenet oppstår grunnet mange takstmenns avhengighet til oppdragsgivende megler.

I Rogaland utfører enkelte takstmenn 4-7 tilstandsrapporter pr. dag !

For 3 uker siden fikk en takstmann i Rogaland en skriftlig irettesettelse av et anerkjent meglerfirma p.g.a. at han er for streng og nøye i sine vurderinger i tilstandsrapporten hva mangler angår.
Som følge av dette kan ovennevte takstmann miste den respektive megleren som oppdragsgiver. Hvilken verdi har en slik ordning for kjøperen, som skal leve med mangler, som oftest oppdages i ettertid?

Staten er den eneste instans som kan komme med reguleringer for slike forhold.

For verditakster foretrekker bankene sine egne meglere for «taksering» av eiendommer. Hvilke forutsetninger har disse for en slik vanskelig oppgave?

Hvilke kunnskaper har disse meglerne innen bygningsfaget? Eller er banken blitt bukken som skal passe havresekken?

Som kjent kan takstmannen ikke utføre sitt oppdrag hildet etter instruks fra en takstorganisasjon. I dag er enkelte takstmenn mer opptatt av å sikre seg med juridiske formuleringer. Dette medfører null ansvar overfor kjøperen.

Hva takstmannens verditakst angår, vurderer enkelte takstmenn eiendomsprisen i overenstemmelse med meglerens forslag – en pris vurdert på hva da ?

Metoder for markedsestimering som «eiendomsverdi» tar ikke hensyn til mangler , elde og tomtestørrelse. Altså heller ikke her fundamentale informasjoner overfor kjøper.
Konklusjonen er at takstmannens rolle derved reduseres i dagens system.

Megleren er mer opptatt av at eiendommen gir et tilsynelatende innbydende og verdifullt inntrykk enn at mangler blir kvantifisert og estimert i et kronebeløp.

Personlig oppfatter jeg dette som følgende: sitter kjøperen i mange tilfeller igjen med «katten i sekken»?
Kjøperen må ofte leve med ny finansering i tillegg til kjøpesummen ! Desverre havner nettopp derfor mange salg unødvendig i rettsalen!

Skal man forbedre og sikre kjøp av eiendommer, må takstmannen være den første kontaktperson – før megleren!
Takstmannen dokumenterer sine beregninger og vurderinger transparent slik at de kan kontrolleres.
Takstmannen er ansvarlig for sine rapporter. Dette vil raskt gi resultater i en mer reell eiendomshandel enn tidligere.

1. Selger av eiendommen
2. Takstmann
3. Megler
4. Eieskifteforsikring
5. Kjøper

Takstmannens oppdrag bør være uavhengig av megler.

Stavanger, den 28.11.2011
Takstingeniør Axel Schwerdt

Boligboble hva er det? Her finnes flere definisjoner: http://oekonomi.no/bolig/2009/10/08/bubble-in-the-housing-markets/

Men som regel så regner vi på det i forhold til fundamentale forhold. Men det er et viktig men her. Fundamentale verdi er ikke nødvendigvis det samme som tekninsk verdi. Forholdet mellom takstmann og megler er sånn sett av mindre interesse i forhold til boligmarkedets hovedfunksjon. Dette går, slik som du nevner, mer på forhold som uavhengig dokumentasjon tvister og rettsaker.

Så til det alder viktigste, hvorfor har vi et boligmarked?

Grunnen til at vi har et boligmarked er at husholdningene i Norge skal ha et godt og trykt sted å bo. Den viktigste egenskapen veg boligmarkedet og boligprisene er altså å fremskaffe nok boliger. Hovedmålet er ikke å fårebygge finansielle kriser.

Boligbyggingen i Norge (om en ser den i forhold til nye innbyggere) har aldri vært så lav noen gang etter krigen som den er i dag: http://oekonomi.no/bolig/2011/05/10/boligbygging-2/

Slik sett så kan det godt være at boligprisene i Norge nettopp speiler fundamentale forhold i boligmarkedet. Det viktige fundamentale forholdet i et marked er nettopp tilbud i forhold til etterspørsel. En kollega og jeg har laget en modell for å predikere fundamentale boligpriser i Oslo. Den viser at boligprisene i Oslo får Tek 10 er hensyntatt var omtrent 10% over den langsiktige likevektspriser. Det er ikke mye. Tar vi hensyn til Tek 10 så ligger vi veldig nære likevekten tenker jeg.

Ser vi på boligbobler i andre land eller den bolig vi hadde i Norge på slutten av 80-tallet, så er den viktigste egenskapen at det ble bygd flere boliger enn det en hadde bruk for. I Norge på 70 og 80 tallet ble det forholdsmessig bygd mer enn 4 ganger flere boliger enn det gjøres i dag. http://oekonomi.no/bolig/2011/05/10/boligbygging-2/
Leser vi bolig eller leieannonser fra slutten av 80-tallet eller starten på 90-tallet så ser vi det helt tydelig at det var for mange boliger. Ser vi til USA eller Spania i dag så ser vi det samme et lite hav med tomme boliger.

Her er situasjonen i Norge i dag helt anderledes. Byggetallene lyver ikke!

Hvorfor det ikke bygges flere boliger er et kjempespørsmål, men vi har i alle falle ikke en boble i tradisjonell forstand. Det betyr selvfølgelig ikke at boligprisene ikke når som helst kan falle me 20%, da det ligger i boligmarkedets natur.

Det viktigste og antageligvis det eneste som virkelig fungerer for å få ned boligprisene, som jeg tror at vi er enige om at er målet, er altså å bygge flere boliger!

Definisjon av finansielle bobler er handel av objekter i stort volum til priser med signifikant avvik fra fundamentale verdier. I praksis omtales bobler som situasjoner der markedspriser på et eller flere objekter er betydelig overpriset i forhold til deres fundamentale eller virkelig verdi.
Bobler oppstår når priser stiger kontinuerlig fordi investorer tror at de kan ta ut gevinst ved videresalg på grunn av fortsatt vekst i prisnivå. Bobler kan i prinsippet forekomme på alle omsettelige produkter der det er mulig å spekulere i fremtidig prisretning og i gevinst. Forfatter Professor Dr. Ola Grytten ,publisert 5/2009

Media og megler gir signaler til spekulantene om gevinst ved videre salg.

.Hva bør gjøres ?
For å finne fram til fundamentale eller tekniske markedsverdier må vi skille verdier for bolig og tomt .
Hva er en teknisk markedsverdi ?

Med teknisk markedsverdi beregner vi nyverdi av boligen minus elde og eventuelle feil / mangler samt eventuelle investeringer. Kvadratmeterpriser for beregninger er basert på salgspriser gjennomsnitt i hht NS 3453 for ulike boligtyper og størrelser.
Disse verdiene blir med boligprisindeksen til stikkdag oppdatert.Tomten er den som tar verdistigningen og ikke boligen i forbindelse med salg av eiendommen Se(diagramm)

Eksempelet viser en variabel mulighet for verdistigning eller fall av verdien for tomten. Boligen har beregnet en teknisk levetid på 60 år og dermed fallende verdier (kapitalnedskrivning). Fallende verdier kan forbedres og oppgraderes ved utbedring eller utskiftning av deler.
Hvordan priser man i dag brukte eiendommer ?

I Rogaland vil meglerforetak ikke ha verditakster med fremstilling av reale verdier. I et auksjonsprinsipp bruker man «utropspriser» som megler og bank/ finans finner i et program som heter eiendomsverdi.no til å orientere seg .

Eiendomsverdi.no tar ikke hensyn til tomtestørrelse, elde og feil/ mangler i sine beregninger. Man bruker primærareal som dimensjonerende faktor for valg av markedspris. Statistisk sentralbyrå og finn.no står for basistall i kvadratmeterpris i boligens vurdering.
Boligkvadratmeterpris er salgssummen fra eiendommen inklusive tomt delt med primærareal (tidligere boareal)

Ved gjensalg av samme eiendomm blir ved samlignbart salg av ca 50 eiendommer verdisetting med boligkvadratmeterpris av ønsket objekt multiplisert.

Man må være klar over at en bolig består av klart definert bruksareal i hht NS 3940. Primærareal(boligareal) er definerbart og foranderlig og ikke lovfestet.

Til eksempel en bolig med 100m2 bruksareal har 50 m2 primærareal som danner 50m2 primærareal grunnlag for prising av hele eiendommen inklusive tomt, men boligen er 100m2 bruksareal stort.

Dette viser usikkerheten i disse «estimerte markedsprisene» fra eiendomsverdi.no

Konklusjonen er etter min mening at man ikke har en klar verdisetting av tomten som utgjør for brukte eiendommer med bolig minst 50% av totalverdien i vår region.

Basis for beregning med manglende realverdier gir et feil bilde av en «markedsverdi».

Dagens verdisetting har nesten den samme effekten som rentesrente beregninger og fører til en ekstrem spiraleffekt av «markedsprisen».

Bankene er interessert i å selge mest mulig lån som er deres hovedprodukt.

For å komme nærmere marked, har de fleste bankene etablert egne meglerforetak til å sikre seg kunder for finansering og låneopptak. I dag er man ikke interessert i den reelle markedsverdien som belåningsgrunnlag men i betalingsevne fra låntaker. Låntaker er ansvarlig for lån han tar opp i banken og forplikter seg .

Hadde man ordninger som i USA ville kanskje lånegrunnlag vært annerledes og prisstigningen som vi opplever i dag ikke forekomme.

Realverdien skulle være belåningssikkerhet for banken av eiendommen og sikring av bankens egenkapital mot utlån.
Dagens realverdi representerer dagens verdigrunnlag med dokumenterte verdier for bolig og tomt.

I dag selger megler som «fagfolk» meglertakst. Hva dette nå måtte betyr . Skrevet på en halv A4 side uten å forklare hvordan man kommer frem til sin «markedspris» Vanlige folk har tiltro til representanten som opptrer i bankens navn.

Press på boligmarkedet er ikke bare på grunn av manglende tilgjengelige boligenheter men også på grunn av spekulasjon .

Ved flere eksempler har man funnet frem at eiendommer er solgt til overpris i forhold til realverdien.

Spesielt i forbindelse med skilsmissesaker bruker advokater for oppgjør «meglertakst» Sist jeg hadde en sak vurderte megler eiendommen til
kr 6.500.000.- på et A4 ark. Etter mine beregninger på 20 sider og dokumentasjon i forbindelse med samlignbart salg i nærmeste område viser det seg at eiendommen har en teknisk markedsverdi på kr 3.700.000.-

Hvilke konsekvenser har disse meglertakstene ?.

Samtidig koster denne meglertakst kr 2.500.-.

Det er vanskelig å ha en entydig oppskrift for å dempe prisveksten men dagens ordning med 15% egenkapital og forventet rentestigning setter en demper på videre utvikling. Nybygg ville også hjelpe, men man må være klar over at nybyggpriser orientere seg på bruktboligpriser.

Auksjonsprinsipp i dagens form uten å selge på fastpris er den største prisdriver .

Boligboblen sprekker når man ikke kan betjene lån på grunn av manglende inntektsgrunnlag (sykdom, arbeidsledighet,skildsmisse,død etc.)

Finanstilsynet burde avkreve at verditakst for eiendommer skal vise dagens markedsverdi for belåning.

Megler sin oppgave må være å omsette eiendommen med teknisk beskrivelse av tilstand og verditakst som gjenspeiler økonomisk boligens og tomtens tilstand.

Takstmannen må få mer ansvar for sitt arbeid og ikke som det fungere i dag at reklamasjoner fanges opp av eierskifteforsikringer på grunn av reklamasjon fra kjøperen.

Gjør takstmannen selvstendig og ikke knytt han opp til oppdragsgiver, som i fleste tilfeller har inngått rammeavtaler med meglerforetak !

Avkrev en detaljert rapport og betal takstmannen fra staten gjennom dokumentavgift slik at det ikke forekommer noen binding.

- Dagens binding mellom megler og takstmann er gjenstand for et feilaktig
bukken- og havresekken-system, som boligmarkedet taper stort på.

Mange rettsaker kunne unngås.

- Skal boligmarkedet oppnå gode og riktige takstprodukter, må takst bruker rekvirere takst direkte av uavhengig og nøytral takstmann, før megler og/eller mellommann kontaktes.

- Myndighetene vil etter all sannsynligvis nå i høst, vedta at det skal foreligge en obligatorisk boligsalgsrapport med verditakst, i forbindelse
Med omsetning av bruktbolig.

Konklusjon
Dagens situasjon med uro i Europa og vanskeligheter for banker å låne penger i utlandet samt forhøyelse av renter burde minne oss om at træ ikke vokser inn i himmelen.

Stavanger 06.10.2011
Axel Schwerdt

Ingenting av dette er spesielt miljøvennlig. I mange tilfeller kan det også skade miljøet og føre til økt utslipp av CO2 og andre drivhusgasser.

http://www.dagbladet.no/2011/06/24/magasinet/miljo/innenriks/politikk/regjeringen/17008215

Ingenting av dette er spesielt miljøvennlig. I mange tilfeller kan det også skade miljøet og føre til økt utslipp av CO2 og andre drivhusgasser.

http://www.dagbladet.no/2011/06/24/magasinet/miljo/innenriks/politikk/regjeringen/17008215/

Dersom taxfreebutikkene fjernes, vil utslippene av CO2 kunne falle med opp mot 9 prosent årlig, viser beregninger gjort for Samferdselsdepartementet.

http://www.dagsavisen.no/innenriks/article516319.ece

I fjor utbetalte Statens pensjonsfond utland, bedre kjent som Oljefondet, en halv milliard kroner til ett enkelt meglerhus.

En slik utbetaling vil ikke gjenta seg, lover Johnsen i et intervju med Aftenposten.

–-Vi tror et bonustak er viktig for den innenlandske legitimiteten i fondet. Det er hensynet til fondets omdømme som har vært avgjørende og som gjør at vi nå krever et tak i alle avtaler.

http://www.aftenposten.no/okonomi/innland/article4086823.ece

http://e24.no/makro-og-politikk/setter-tak-paa-oljefondets-bonuser/20044199

http://www.dn.no/eiendom/article2114676.ece

http://www.aftenposten.no/nyheter/iriks/article4079008.ece