Warning: The magic method MchGdbcBasePublicPlugin::__wakeup() must have public visibility in /customers/8/7/a/oekonomi.no/httpd.www/wp-content/plugins/goodbye-captcha/includes/plugin/MchGdbcBasePublicPlugin.php on line 44 Warning: Cannot modify header information - headers already sent by (output started at /customers/8/7/a/oekonomi.no/httpd.www/wp-content/plugins/goodbye-captcha/includes/plugin/MchGdbcBasePublicPlugin.php:44) in /customers/8/7/a/oekonomi.no/httpd.www/wp-includes/rest-api/class-wp-rest-server.php on line 1794 Warning: Cannot modify header information - headers already sent by (output started at /customers/8/7/a/oekonomi.no/httpd.www/wp-content/plugins/goodbye-captcha/includes/plugin/MchGdbcBasePublicPlugin.php:44) in /customers/8/7/a/oekonomi.no/httpd.www/wp-includes/rest-api/class-wp-rest-server.php on line 1794 Warning: Cannot modify header information - headers already sent by (output started at /customers/8/7/a/oekonomi.no/httpd.www/wp-content/plugins/goodbye-captcha/includes/plugin/MchGdbcBasePublicPlugin.php:44) in /customers/8/7/a/oekonomi.no/httpd.www/wp-includes/rest-api/class-wp-rest-server.php on line 1794 Warning: Cannot modify header information - headers already sent by (output started at /customers/8/7/a/oekonomi.no/httpd.www/wp-content/plugins/goodbye-captcha/includes/plugin/MchGdbcBasePublicPlugin.php:44) in /customers/8/7/a/oekonomi.no/httpd.www/wp-includes/rest-api/class-wp-rest-server.php on line 1794 Warning: Cannot modify header information - headers already sent by (output started at /customers/8/7/a/oekonomi.no/httpd.www/wp-content/plugins/goodbye-captcha/includes/plugin/MchGdbcBasePublicPlugin.php:44) in /customers/8/7/a/oekonomi.no/httpd.www/wp-includes/rest-api/class-wp-rest-server.php on line 1794 Warning: Cannot modify header information - headers already sent by (output started at /customers/8/7/a/oekonomi.no/httpd.www/wp-content/plugins/goodbye-captcha/includes/plugin/MchGdbcBasePublicPlugin.php:44) in /customers/8/7/a/oekonomi.no/httpd.www/wp-includes/rest-api/class-wp-rest-server.php on line 1794 Warning: Cannot modify header information - headers already sent by (output started at /customers/8/7/a/oekonomi.no/httpd.www/wp-content/plugins/goodbye-captcha/includes/plugin/MchGdbcBasePublicPlugin.php:44) in /customers/8/7/a/oekonomi.no/httpd.www/wp-includes/rest-api/class-wp-rest-server.php on line 1794 Warning: Cannot modify header information - headers already sent by (output started at /customers/8/7/a/oekonomi.no/httpd.www/wp-content/plugins/goodbye-captcha/includes/plugin/MchGdbcBasePublicPlugin.php:44) in /customers/8/7/a/oekonomi.no/httpd.www/wp-includes/rest-api/class-wp-rest-server.php on line 1794 {"id":157,"date":"2008-08-31T14:46:57","date_gmt":"2008-08-31T13:46:57","guid":{"rendered":"http:\/\/www.oekonomi.no\/2008\/08\/31\/innflytting-til-sydhavs%c3%b8ya-var\/"},"modified":"2010-10-21T17:38:11","modified_gmt":"2010-10-21T16:38:11","slug":"innflytting-til-sydhavsoya-var","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.oekonomi.no\/2008\/08\/31\/innflytting-til-sydhavsoya-var\/","title":{"rendered":"Innflytting til sydhavs\u00f8ya v\u00e5r"},"content":{"rendered":"

Robinson og Fredag bor fortsatt p\u00e5 sydhavs\u00f8ya fra artiklene Robinson, Fredag, Svein, kokosn\u00f8tter og hytteformue<\/a> og Robinson, N\u00f8tteliten og hytteskatten<\/a>. Robinson og Fredag lever av \u00e5 sanke n\u00f8tter og bor i hver sin hytte.<\/p>\n

Da Robinson og Fredag bygde sine hytter s\u00e5 var det s\u00e5 god plass p\u00e5 \u00f8ya at kostnadene ved hyttene ble satt til det antallet n\u00f8tter som de alternativt kunne ha sanket p\u00e5 den tiden det tok \u00e5 bygge hyttene. Robinson og Fredag er like flinke til b\u00e5de \u00e5 sanke n\u00f8tter og til \u00e5 bygge hytter og begge hyttene er like store. Hyttene er verdt 1000 n\u00f8tter hver. 500 n\u00f8tter i materialer og 500 n\u00f8tter i arbeidsinnsats.<\/p>\n

\"palme.jpg\"<\/a><\/p>\n

<\/p>\n

Lavere byggekostnader<\/strong><\/p>\n

Etter hvert kommer det to nye innflyttere til \u00f8ya. Det er gode n\u00f8tteforekomster, s\u00e5 det er ikke noe problem med mangel p\u00e5 n\u00f8tter. Ettersom innflytterne ikke er s\u00e5 godt kjent p\u00e5 \u00f8ya som Robinson og Fredag, s\u00e5 g\u00e5r ogs\u00e5 n\u00f8ttesankingen til innflytterne noe saktere.<\/p>\n

De to innflytterne trenger et sted \u00e5 bo, s\u00e5 i tillegg til \u00e5 sanke n\u00f8tter s\u00e5 bygger de hver sin hytte. Det er fortsatt god plass p\u00e5 \u00f8ya s\u00e5 hyttene er priset til det antallet n\u00f8tter en alternativet kunne ha sanket p\u00e5 den tiden det tok \u00e5 bygge hyttene pluss kostnaden til materialer. Ettersom innflytterne ikke klarer \u00e5 sanke n\u00f8tter like hurtig som Robinson og Fredag, s\u00e5 ville de bare ha rukket \u00e5 sanke 400 n\u00f8tter p\u00e5 den tiden det tok \u00e5 bygge hver av hyttene. Verdiene av disse hyttene blir alts\u00e5 900 n\u00f8tter. Verdien av arbeidsinnsatsen har alts\u00e5 sunket fra 500 n\u00f8tter til 400 n\u00f8tter.<\/p>\n

De nye hyttene er like gode som de som Robinson og Fredag bor i, og om ei av disse hyttene hadde blitt \u00f8delagt og m\u00e5tte settes opp igjen s\u00e5 ville kostnaden ved dette v\u00e6re 900 n\u00f8tter. Dette betyr at den nye verdien til alle hyttene n\u00e5 har blitt 900 n\u00f8tter per stykk.<\/p>\n

\u201dIkke kopierbar fordel\u201d<\/strong><\/p>\n

Det fortsetter stadig \u00e5 komme nye innflyttere til sydhavs\u00f8ya til Robinson og Fredag p\u00e5 grunn av de store n\u00f8tteressursene p\u00e5 \u00f8ya. En dag blir det derfor bestemt at de neste som \u00f8nsker \u00e5 bygge hytte m\u00e5 gj\u00f8re dette i et omr\u00e5de som har en mindre gunstig beliggenhet i forhold til n\u00f8ttesankeomr\u00e5dene og i forhold til det lille sentrumet som har dannet seg rundt hyttene til Robinson og Fredag.<\/p>\n

Den mindre gunstige beliggenheten medf\u00f8rer at de som bor i dette omr\u00e5det plukker 5% f\u00e6rre n\u00f8tter. Dette medf\u00f8rer at verdien p\u00e5 hyttene i dette omr\u00e5det koster 880 n\u00f8tter. Utbyggingen i dette nye omr\u00e5det betyr ogs\u00e5 at de som bor i det opprinnelige omr\u00e5det har skaffet seg en «ikke kopierbar fordel».<\/p>\n

Den \u201dikke kopierbare fordelen\u201d er lik reisekostnaden grunnet den mindre gunstige beliggenheten. Innflyttere skal komme like gunstig ut om de kj\u00f8per ei hytte i det opprinnelige omr\u00e5det, eller bygger ei hytte i det nye omr\u00e5det.<\/p>\n

Renten hos hyttebanksjef Svein 10 %. Vi antar at full l\u00e5nefinansiering vil bli benyttet i begge tilfellene. Ekstraverdien til hyttene i det opprinnelige omr\u00e5det blir n\u00e5 tilsvarende det l\u00e5net en kan betjene med tidskostnaden. Tidskostnaden er en redusert n\u00f8ttesanking med 20 n\u00f8tter. Noe som tilsvarer et mulig ekstral\u00e5n p\u00e5 200 n\u00f8tter. Hyttene i det gamle omr\u00e5det blir n\u00e5 verdt 1080 n\u00f8tter mot 880 n\u00f8tter i det nye omr\u00e5det. I begge tilfellene vil innflytterne sitte igjen med 792 n\u00f8tter etter at renten er betalt. De vil alts\u00e5 ha det like bra uansett hvilken av de to plassene de velger \u00e5 bo.<\/p>\n

1080 * 10% = 108
\n880 * 10% = 88<\/p>\n

900 -108 = 792
\n880 –\u00a0 88 = 792<\/p>\n

Ettersom Robinson og Fredag er dyktigere enn de andre til \u00e5 sanke n\u00f8tter, vil de ha en h\u00f8yere reisekostnad enn de andre, og velger derfor \u00e5 bo i det gamle omr\u00e5det.<\/p>\n

Vi ser at hytteprisene i det nye omr\u00e5det, i randsonen, avgj\u00f8res av hvor mye det koster \u00e5 bygge ei ny hytte. Prisen i det gamle omr\u00e5det er i tillegg til byggekostnaden avhengig av reisekostnadene mellom det nye omr\u00e5det og det gamle omr\u00e5det.<\/p>\n

\u00d8kt l\u00f8nn og tomtepris<\/strong><\/p>\n

Etter hvert blir innflytterne mer kjent p\u00e5 \u00f8ya, samt at de l\u00e6rer nye teknikker av hverandre og av Robinson og Fredag. Situasjonen er n\u00e5 slik at alle i det opprinnelige omr\u00e5det sanker 500 n\u00f8tter i \u00e5ret, mens tidskostnaden til de som bor i det nye omr\u00e5det fortsatt er p\u00e5 5%. De som bor i det nye omr\u00e5det sanker n\u00e5 475 n\u00f8tter, p\u00e5 den tiden det tar \u00e5 bygge ei hytte. <\/strong>Denne effektivitetsforbedringen sees p\u00e5 som en engangshendelse. Vi ser at de hytteprisene n\u00e5 blir 1225 n\u00f8tter for en hytte i det gamle omr\u00e5det og 975 n\u00f8tter for ei hytte i det nye omr\u00e5det.<\/p>\n

1225 * 10% = 122,5
\n975 * 10% = 97,5<\/p>\n

1000 -122,5 = 877,5
\n975 – 97,5 = 877,5<\/p>\n

Prisene p\u00e5 hyttene i det gamle omr\u00e5det stiger fra 1080 n\u00f8tter til 1225 n\u00f8tter, mens hytteprisen i det nye omr\u00e5det stiger fra 880 til 975 n\u00f8tter. Prisene i det gamle omr\u00e5det stiger med 13,43%, mens prisene i det nye omr\u00e5det stiger med 10,8%. Grunnen til at prisstigningene her blir forskjellig er at prisene i det nye omr\u00e5det bare er avhengig av byggekostnaden, mens prisene i gamle omr\u00e5det ogs\u00e5 er avhengig av \u00f8kningen i reisekostnaden mellom de to omr\u00e5dene. Tomteprisen i det gamle sentrale omr\u00e5det stiger i takt med verdien av \u00e5 slippe reisekostnaden.<\/p>\n

Vanligvis kan vi si at tomteprisen best\u00e5r av tre elementer; vi har reisekostnaden som er beskrevet her, grunnrenten, samt i noen tilfeller et visst statuselement. Grunnrenten kommer av den alternative bruken en kan ha av tomten, tomten kan gi en \u00e5rlig avkastning uten at det blir bygget p\u00e5 den. I dette eksempelet kan det v\u00e6re snakk om at det st\u00e5r en kokospalme p\u00e5 tomten. Ved \u00e5 bygge hytten taper en alts\u00e5 de kokosn\u00f8ttene som kokospalmen ville ha gitt. Statuselementet er mer vanskelig \u00e5 forklare og forholde seg til. <\/strong>Det kommer av at en f\u00e5r en nytte av \u00e5 bo i et omr\u00e5de, utover lavere reisekostnad som en bare f\u00e5r i et omr\u00e5de og dette omr\u00e5det har en begrensning p\u00e5 hvor mange hus det kan bygges der. Det kan rett og slett v\u00e6re at en kj\u00f8per seg naboer, en\u00a0antatt bedre skole for ungene eller lignende.\u00a0Om en ser for seg at nytten av \u00e5 bo i dette omr\u00e5det som ubegrenset, kan ogs\u00e5 boligprisene i dette omr\u00e5det stige ubegrenset. Dette statuselementet vil likevel ikke ha betydning for boligprisene som helhet.<\/p>\n

Bedre infrastruktur\/lavere reisekostnader<\/strong><\/p>\n

P\u00e5 grunn av at antallet innbyggere i det nye omr\u00e5det har \u00f8kt, og at tidskostnaden deres har \u00f8kt blir det besluttet \u00e5 rydde en bedre sti. Etter sti-ryddingen g\u00e5r reisekostnaden ned til 2% eller 10 n\u00f8tter. Hyttene i det nye omr\u00e5det blir n\u00e5 verdt 990 n\u00f8tter. Ettersom forskjellen i antallet n\u00f8tter n\u00e5 er nede i 10 n\u00f8tter, klarer de som bor i det gamle omr\u00e5det bare \u00e5 betjene et ekstral\u00e5n p\u00e5 100 n\u00f8tter. Prisene p\u00e5 hytter i det gamle omr\u00e5det blir 1090 n\u00f8tter.<\/p>\n

1090\u00a0* 10% = 109
\n990 * 10% = 99<\/p>\n

1000-109 = 891
\n990 – 99 = 891<\/p>\n

Vi ser at infrastrukturbyggingen reduserer prisene for de som bor sentralt, mens hyttene til de som har f\u00e5tt redusert reisekostnad grunnet sti-ryddingen stiger. Grunnen til at prisen p\u00e5 hyttene i det gamle omr\u00e5det her stiger er at byggekostnaden stiger. Den \u00f8kte byggekostnaden er ogs\u00e5 med p\u00e5 \u00e5 trekke opp prisene i det gamle omr\u00e5det, men effekten av at verdien av \u201dden ikke kopierbare fordelen\u201d har sunket er mye sterkere. Verdien av \u201dden ikke kopierbare fordelen» har sunket fordi reisekostnaden fra randsonen har sunket. De forskjellige hyttene ble rett og slett mye likere hverandre.<\/p>\n

Problemet med infrastruktur i mer vanlige tilfeller er at infrastrukturen kan bli overbelastet. Vi kan alts\u00e5 f\u00e5 en \u00f8kning i reisekostnaden som ikke skyldes \u00f8kt l\u00f8nn, men \u00f8kt reisetid. Politikerne har derfor ansvar for \u00e5 bygge ut infrastrukturen. Vanligvis vil vi heller ikke f\u00e5 reelle boligprisfall p\u00e5 grunn av infrastrukturutbygging, da det har v\u00e6rt kjent over lang tid at denne byggingen skal skje. Dermed er det bare verdien av reisekostnaden fram til utbyggingen fortsatt skjer som blir lagt inn i boligprisen.<\/p>\n

Avslutning<\/strong><\/p>\n

Dette var et fors\u00f8k p\u00e5 \u00e5 oppsummere de viktigste elementene som p\u00e5virker boligprisene over lang tid. Som vi ser har vi to hovedfaktorer i et land hvor det ikke er mangel p\u00e5 areal \u00e5 bygge p\u00e5; byggekostnad og reisekostnad. I b\u00e5de byggekostnaden og reisekostnaden inng\u00e5r l\u00f8nnen som en viktig faktor. Om politikerne ikke s\u00f8rger for at det er tilgjengelig et tilstrekkelig stort antall tomter, vil vi kunne f\u00e5 en tomteprisutvikling som ogs\u00e5 kan spille inn, men da gj\u00f8r ikke politikerne jobben sin og innbyggerne i landet f\u00e5r en svakere velferdsutvikling enn det de ellers kunne ha f\u00e5tt. P\u00e5 kort sikt er boligprisutviklingen mye vanskeligere, da det da inng\u00e5r en rekke faktorer, spesielt psykologi.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Robinson og Fredag bor fortsatt p\u00e5 sydhavs\u00f8ya fra artiklene Robinson, Fredag, Svein, kokosn\u00f8tter og hytteformue og Robinson, N\u00f8tteliten og hytteskatten. Robinson og Fredag lever av \u00e5 sanke n\u00f8tter og bor i hver sin hytte. Da Robinson og Fredag bygde sine hytter s\u00e5 var det s\u00e5 god plass p\u00e5 \u00f8ya at kostnadene ved hyttene ble satt […]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[115,119,95,136],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.oekonomi.no\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/157"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.oekonomi.no\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.oekonomi.no\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oekonomi.no\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oekonomi.no\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=157"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/www.oekonomi.no\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/157\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1504,"href":"https:\/\/www.oekonomi.no\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/157\/revisions\/1504"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.oekonomi.no\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=157"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oekonomi.no\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=157"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.oekonomi.no\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=157"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}