I dagens Dagens Næringsliv (29.juni) prøver en rekke eksperter å spå om utviklingen i boligprisene fremover. Dette er en ytterst vanskelig øvelse, spesielt i perioder uten en klar trend. Vi har dårlige modeller for å forklare hva som påvirker boligprisene på kort sikt, og det vil alltid komme nye sjokk som vil føre til at resultatet vil avvike fra de forutsetningene en brukte når en gjorde analysen.

Når ekspertene i DN uttaler seg diskuterer de gjerne prisene i år til år gjennomsnitt. En sammenligner gjennomsnittprisene i 2009 med gjennomsnittet i 2010 og så videre. Grunnen til at det blir gjort på denne måten er at en ønsker å kvitte seg med de svakhetene de månedlige tallene representerer gjennom sesongvariasjoner og statistiske måleproblemer. Ulempen er at en reduserer forståelsen for vanlige lesere. Det forklarer også hvorfor ekspertene synes å være veldig enige om prisene i 2010, men uenige om prisutviklingen i 2011. Ettersom halve 2010 allerede er ferdig, må prisene endre seg veldig mye i slutten av året for at det skal gjøre store utslag i gjennomsnittet for 2010. Usikkerheten blir dermed mye større når det kommer til 2011.

Rente
Norges Bank har senket rentebanen sin og mer og mer tyder på en lang situasjon med lav rente. Etter omleggingen av pengeregimet i Norge har lave renter og sterk utvikling i boligprisene samvariert, men gjennom siste halvannet år er mye av prispåvirkningen fra lave renter allerede tatt ut. Renteforventningene har likevel blitt presset noe lavere den siste måneden, noe som gjør at den lave renten fortsatt er med på å trekke boligprisene oppover.

Arbeidsledighet
Motstykket til lave renter er høyere arbeidsledighet. Perioden på 2000-tallet hvor vi hadde lav rente, lav arbeidsledighet og høyt lønnspress, var unntaket som ikke skulle ha skjedd. Arbeidsledigheten er på vei oppover, men den vil fortsatt holde seg ganske lav. Høyere arbeidsledighet vil være med på å trekke boligprisutviklingen nedover.

Lønnsutvikling
Høyere arbeidsledighet vil også føre til et lavere lønnspress. Gjennomsnittlig lønnsutvikling i år og neste år vil likevel ligge på rundt 4%. Lønnsutviklingen er ikke sterk nok til å gi et voldsomt driv i boligprisene, men høyere lønn trekker likevel boligprisen oppover.

Tilbudet av nye boliger
Det bygges ikke nok nyboliger til å dekke den fremtidige etterspørselen og lagrene av nyboliger er lavere enn på lenge. Det at det ikke er overflod av nyboliger, trekker isolert boligprisene oppover. Samtidig reflekterer den lave interessen for å bygge nye boliger utbyggernes forventninger om boligprisene i tiden fremover. Tilbudet av boliger er en usikker indikator for boligprisene fremover.

Forventninger og usikkerhet
Fremtidsforventninger og forventninger om fremtidig boligprisutvikling er blant de viktigste indikatorene vi har for å diskutere korte utviklinger i boligprisene. Samlet har ikke befolkningen spesielt positive forventninger, noe som trekker boligprisutviklingen nedover. De svake forventningene skyldes nok i stor grad usikkerhet og ikke svak egenøkonomi. Ett år er lang tid og det skal mye til for at ikke noe av usikkerheten skal forsvinne. Så selv om forventningene akkurat nå ikke trekker oppover, så tror jeg at forventningene vil styrke seg i løpet av perioden og dermed være med på å trekke prisen oppover mot slutten av perioden.

Oppsummert
Vi kommer neppe til å se de voldsomme utslagene i boligprisene fremover. Reelt sett tipper jeg på en helt nøytral utvikling, med andre ord at boligprisene de neste årene vil stige omtrent med lønnsveksten.

Prognose

2010 8%
2011 5%

Prognoser fra DN 29. juni 2010

Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom First Securities

Prognose
2010 7%
2011 1%

Liv Hansteen, leder prosjektmegling DnB Nor Eiendom

Prognose
2010 10%
2011 8-10%

Lisa Reiakvam, direktør Econ Pöyry

Prognose
2010 8-9%
2011 10%

Kyrre Aamdal, seniorøkonom DnB Nor Markets

Prognose
2010 6,4%
2011 -1,7%

Kjell Senneset, sjeføkonom Prognosesenteret

Prognose
2010 8%
2011 7%