Innflytting til sydhavsøya vår

Robinson og Fredag bor fortsatt på sydhavsøya fra artiklene Robinson, Fredag, Svein, kokosnøtter og hytteformue og Robinson, Nøtteliten og hytteskatten. Robinson og Fredag lever av å sanke nøtter og bor i hver sin hytte.

Da Robinson og Fredag bygde sine hytter så var det så god plass på øya at kostnadene ved hyttene ble satt til det antallet nøtter som de alternativt kunne ha sanket på den tiden det tok å bygge hyttene. Robinson og Fredag er like flinke til både å sanke nøtter og til å bygge hytter og begge hyttene er like store. Hyttene er verdt 1000 nøtter hver. 500 nøtter i materialer og 500 nøtter i arbeidsinnsats.

palme.jpg

Lavere byggekostnader

Etter hvert kommer det to nye innflyttere til øya. Det er gode nøtteforekomster, så det er ikke noe problem med mangel på nøtter. Ettersom innflytterne ikke er så godt kjent på øya som Robinson og Fredag, så går også nøttesankingen til innflytterne noe saktere.

De to innflytterne trenger et sted å bo, så i tillegg til å sanke nøtter så bygger de hver sin hytte. Det er fortsatt god plass på øya så hyttene er priset til det antallet nøtter en alternativet kunne ha sanket på den tiden det tok å bygge hyttene pluss kostnaden til materialer. Ettersom innflytterne ikke klarer å sanke nøtter like hurtig som Robinson og Fredag, så ville de bare ha rukket å sanke 400 nøtter på den tiden det tok å bygge hver av hyttene. Verdiene av disse hyttene blir altså 900 nøtter. Verdien av arbeidsinnsatsen har altså sunket fra 500 nøtter til 400 nøtter.

De nye hyttene er like gode som de som Robinson og Fredag bor i, og om ei av disse hyttene hadde blitt ødelagt og måtte settes opp igjen så ville kostnaden ved dette være 900 nøtter. Dette betyr at den nye verdien til alle hyttene nå har blitt 900 nøtter per stykk.

”Ikke kopierbar fordel”

Det fortsetter stadig å komme nye innflyttere til sydhavsøya til Robinson og Fredag på grunn av de store nøtteressursene på øya. En dag blir det derfor bestemt at de neste som ønsker å bygge hytte må gjøre dette i et område som har en mindre gunstig beliggenhet i forhold til nøttesankeområdene og i forhold til det lille sentrumet som har dannet seg rundt hyttene til Robinson og Fredag.

Den mindre gunstige beliggenheten medfører at de som bor i dette området plukker 5% færre nøtter. Dette medfører at verdien på hyttene i dette området koster 880 nøtter. Utbyggingen i dette nye området betyr også at de som bor i det opprinnelige området har skaffet seg en «ikke kopierbar fordel».

Den ”ikke kopierbare fordelen” er lik reisekostnaden grunnet den mindre gunstige beliggenheten. Innflyttere skal komme like gunstig ut om de kjøper ei hytte i det opprinnelige området, eller bygger ei hytte i det nye området.

Renten hos hyttebanksjef Svein 10 %. Vi antar at full lånefinansiering vil bli benyttet i begge tilfellene. Ekstraverdien til hyttene i det opprinnelige området blir nå tilsvarende det lånet en kan betjene med tidskostnaden. Tidskostnaden er en redusert nøttesanking med 20 nøtter. Noe som tilsvarer et mulig ekstralån på 200 nøtter. Hyttene i det gamle området blir nå verdt 1080 nøtter mot 880 nøtter i det nye området. I begge tilfellene vil innflytterne sitte igjen med 792 nøtter etter at renten er betalt. De vil altså ha det like bra uansett hvilken av de to plassene de velger å bo.

1080 * 10% = 108
880 * 10% = 88

900 -108 = 792
880 –  88 = 792

Ettersom Robinson og Fredag er dyktigere enn de andre til å sanke nøtter, vil de ha en høyere reisekostnad enn de andre, og velger derfor å bo i det gamle området.

Vi ser at hytteprisene i det nye området, i randsonen, avgjøres av hvor mye det koster å bygge ei ny hytte. Prisen i det gamle området er i tillegg til byggekostnaden avhengig av reisekostnadene mellom det nye området og det gamle området.

Økt lønn og tomtepris

Etter hvert blir innflytterne mer kjent på øya, samt at de lærer nye teknikker av hverandre og av Robinson og Fredag. Situasjonen er nå slik at alle i det opprinnelige området sanker 500 nøtter i året, mens tidskostnaden til de som bor i det nye området fortsatt er på 5%. De som bor i det nye området sanker nå 475 nøtter, på den tiden det tar å bygge ei hytte. Denne effektivitetsforbedringen sees på som en engangshendelse. Vi ser at de hytteprisene nå blir 1225 nøtter for en hytte i det gamle området og 975 nøtter for ei hytte i det nye området.

1225 * 10% = 122,5
975 * 10% = 97,5

1000 -122,5 = 877,5
975 – 97,5 = 877,5

Prisene på hyttene i det gamle området stiger fra 1080 nøtter til 1225 nøtter, mens hytteprisen i det nye området stiger fra 880 til 975 nøtter. Prisene i det gamle området stiger med 13,43%, mens prisene i det nye området stiger med 10,8%. Grunnen til at prisstigningene her blir forskjellig er at prisene i det nye området bare er avhengig av byggekostnaden, mens prisene i gamle området også er avhengig av økningen i reisekostnaden mellom de to områdene. Tomteprisen i det gamle sentrale området stiger i takt med verdien av å slippe reisekostnaden.

Vanligvis kan vi si at tomteprisen består av tre elementer; vi har reisekostnaden som er beskrevet her, grunnrenten, samt i noen tilfeller et visst statuselement. Grunnrenten kommer av den alternative bruken en kan ha av tomten, tomten kan gi en årlig avkastning uten at det blir bygget på den. I dette eksempelet kan det være snakk om at det står en kokospalme på tomten. Ved å bygge hytten taper en altså de kokosnøttene som kokospalmen ville ha gitt. Statuselementet er mer vanskelig å forklare og forholde seg til. Det kommer av at en får en nytte av å bo i et område, utover lavere reisekostnad som en bare får i et område og dette området har en begrensning på hvor mange hus det kan bygges der. Det kan rett og slett være at en kjøper seg naboer, en antatt bedre skole for ungene eller lignende. Om en ser for seg at nytten av å bo i dette området som ubegrenset, kan også boligprisene i dette området stige ubegrenset. Dette statuselementet vil likevel ikke ha betydning for boligprisene som helhet.

Bedre infrastruktur/lavere reisekostnader

På grunn av at antallet innbyggere i det nye området har økt, og at tidskostnaden deres har økt blir det besluttet å rydde en bedre sti. Etter sti-ryddingen går reisekostnaden ned til 2% eller 10 nøtter. Hyttene i det nye området blir nå verdt 990 nøtter. Ettersom forskjellen i antallet nøtter nå er nede i 10 nøtter, klarer de som bor i det gamle området bare å betjene et ekstralån på 100 nøtter. Prisene på hytter i det gamle området blir 1090 nøtter.

1090 * 10% = 109
990 * 10% = 99

1000-109 = 891
990 – 99 = 891

Vi ser at infrastrukturbyggingen reduserer prisene for de som bor sentralt, mens hyttene til de som har fått redusert reisekostnad grunnet sti-ryddingen stiger. Grunnen til at prisen på hyttene i det gamle området her stiger er at byggekostnaden stiger. Den økte byggekostnaden er også med på å trekke opp prisene i det gamle området, men effekten av at verdien av ”den ikke kopierbare fordelen” har sunket er mye sterkere. Verdien av ”den ikke kopierbare fordelen» har sunket fordi reisekostnaden fra randsonen har sunket. De forskjellige hyttene ble rett og slett mye likere hverandre.

Problemet med infrastruktur i mer vanlige tilfeller er at infrastrukturen kan bli overbelastet. Vi kan altså få en økning i reisekostnaden som ikke skyldes økt lønn, men økt reisetid. Politikerne har derfor ansvar for å bygge ut infrastrukturen. Vanligvis vil vi heller ikke få reelle boligprisfall på grunn av infrastrukturutbygging, da det har vært kjent over lang tid at denne byggingen skal skje. Dermed er det bare verdien av reisekostnaden fram til utbyggingen fortsatt skjer som blir lagt inn i boligprisen.

Avslutning

Dette var et forsøk på å oppsummere de viktigste elementene som påvirker boligprisene over lang tid. Som vi ser har vi to hovedfaktorer i et land hvor det ikke er mangel på areal å bygge på; byggekostnad og reisekostnad. I både byggekostnaden og reisekostnaden inngår lønnen som en viktig faktor. Om politikerne ikke sørger for at det er tilgjengelig et tilstrekkelig stort antall tomter, vil vi kunne få en tomteprisutvikling som også kan spille inn, men da gjør ikke politikerne jobben sin og innbyggerne i landet får en svakere velferdsutvikling enn det de ellers kunne ha fått. På kort sikt er boligprisutviklingen mye vanskeligere, da det da inngår en rekke faktorer, spesielt psykologi.

Tags: , , ,

One Response to “Innflytting til sydhavsøya vår”

  1. Are Oust sier:

    Link til Slutt på festen
    Skrevet av: Harald Magnus Andreassen

    http://www.first.no/weblink/felles/wlAktuelt.nsf/nyheter/FSECJL2827161555?OpenDocument&mid=First

    Det sies at man skal kjøpe land fordi de som laget det, sluttet med det for lenge siden. Men husk at de laget ganske mye! Tenk over hvor mye du bør betale for tomten.

Leave a Reply