Byggekostnaden og utviklingen i boligprisen

Når det snakkes om utviklingen i boligprisen, diskuterer en gjerne faktorer som kun har betydning på kort sikt. Da blir det veldig vanskelig å si noe som helst med stor sikkerhet, da det er svært mange faktorer som spiller inn og en faktor som psykologi spiller stor rolle.

På lang sikt er det i utgangspunktet mye enklere. På lang sikt er boligprisene først og fremst avhengige av hvor mye det koster å bygge boligen og utviklingen i reisekostnaden.

byggkost.jpg

Kilde: SSB og NEF

Mer nøyaktig hvordan disse faktorene virker er beskrevet i vår kommentar, Innflytting til sydhavsøya vår. Litt forenklet kan si er at over lang tid så bør boligprisene endre seg på en slik måte at den ligger mellom utviklingen i byggekostnadene og lønnsutviklingen. Dette fordi det i et land som Norge alltid bør være mulig å bygge boliger i utkanten (i randsonen) av de store byene. Verdien av disse boligene vil være ca. byggekostnaden og at reisekostnaden bør utvikle seg i takt med lønnsutviklingen.

Forenklinger her, går stort sett ut på om politikerne gjør jobben sin. Uten tilstrekkelig med infrastrukturutbygginger, kan reisekostnaden stige med mer enn lønnen. Det er også et spørsmål om politikerne skaffer til veie tilstrekkelig med nye tomter. Om politikerne ikke skaffer til veie tilstrekkelig med areal til å bygge på, vil boligtomter bli et begrenset gode og prisene i randsonen som en får bygge på kan da bevege seg langt over grunnrenten. De høye tomteprisene vil da forplante seg med tillegg for reisekostnaden lengre inn mot sentrum. Om befolkningen mister troen på at politikerne kommer til å gjøre jobben sin i forhold til å skaffe til rette tilstrekkelig med nye boliger, kan boligprisen helt eller delvis løsrive seg fra denne mekanismen i kortere perioder.

Det er mulig at vi har vært inne i en slik periode nå; det har eksistert en forventning om at boligprisene fortsatt skal stige, dermed har ikke leieprisene steget i takt med boligprisene. I de periodene hvor leieprisene ikke stiger i takt med boligprisene er det vanskeligere for folk å se de virkelige kostnadene ved å bo. I media kan det fremstå som noe positivt at boligprisene stiger mye. Dette er selvfølgelig ikke sant, når boligprisene stiger skjer det en velferdsoverføring fra de som ikke har bolig til de som har det. Det blir ikke produsert noen verdi i denne prosessen, den faktiske nytteverdien av å bo i boligen blir ikke forandret. Vi snakker fortsatt om det samme badet, det samme kjøkkenet, den samme stua og de samme soverommene.

Stiger boligprisene uten at gjennomsnittsinntekten til befolkningen stiger, vil befolkningen ha mindre penger igjen til å bruke på andre goder. De vil bruke forholdsvis mer enn de trenger på utgifter til bolig, og får et lavere velferdsnivå enn det de skulle ha hatt. I et land som Norge hvor ca. 80 prosent av velgerne eier sin egen bolig, kan det likevel bli sett på som noe positivt at boligprisene stiger og folk kan føle seg rikere. Presset mot politikerne for å holde boligkostnaden nede uteblir. For de som ikke har mer bolig/eiendom enn de trenger vil følelsen av at de har blitt rikere bare være en illusjon. Om de handler på denne illusjonen vil de bruke penger som de egentlig ikke har, og det vil over tid straffe seg for dem og for Norge.

Fra grafen ser vi at boligprisen har steget mye mer enn byggekostnadsindeksen og lønnsutviklingen. Ser vi på de underliggende tallene, tyder det på at mye av dette kommer fra en prisstigning i tomteprisene. I Oslo ser det ut som om tomteprisene har steget med rundt 2,5 gang etter tusenårsskifte og ligger rett i underkant av 9000 kroner per salgbar kvaderatmeter. I disse tomteprisene så ligger det selvfølgelig en viss neddiskotert reisekostnad, men det er ikke i stand til å forklare alt. Bak en så stor tomteprisøkning ligger det nok en mistro mot at politikerne skal være i stand til å gjøre jobben sin, og nok også en viss feilprising.

Ser vi på nyboligprisen, som har steget omtrent i samme hastighet som boligprisene ellers, har den steget mer enn hva som kan forklares selv om vi legger til økningen i tomteprisen. Dette skyldes nok delvis at ikke alle økningene i byggekostnadene reflekteres i SSBs byggekostnadsindeks. SSBs byggekostnadsindeks klarer f.eks. ikke å fange opp endringer i effektivitet, bruk av overtid og endring i profitt. Men i likhet med tomteprisen er også dette effekter som en vil vente at skal gå tilbake. Det samme gjelder også om utbyggere og anleggselskaper har klart å ta ut en unormal høy profitt i en periode. Dette gjør at SSBs byggekostnadsindeks likevel gir et godt bilde når det gjelder de lange trekkene.

Økningene i leieprisene kan og bør være en vekker for politikkerne i forhold til at økt boligpris utover det normale innebærer en kostnad og velferdstap for landes innbyggere. Selv om politikkerne ikke agerer med å gjøre noe med den gennerelle boligbyggingen, men i stedet setter i gang sosial boligbygging og bygging av studentboliger, vil det være effekter på plass som press fra tomteeierne og normalisering av byggekostnadene som vil trekke ned boligprisene. Dette trenger ikke å bety at vi vil få et nominelt fall i boligprisene. Det gjør at veldig mye av oppsiden i boligprisene allerede er tatt ut, mens nedsiden fortsatt er der. Haikjeften kan ikke bare fortsette å åpne seg, før eller senere vil de grunnleggende mekanismene slå inn.

.

Beskrivelse av en av de andre grunnleggende mekanismene i boligmarkedet finner dere i vår artikkel: Boligmarkedet: Eie- og leiepriser.

Tags: , , , ,

10 Responses to “Byggekostnaden og utviklingen i boligprisen”

  1. Are Oust sier:

    Morsom video som beskriver Subprime krisen:

    http://www.youtube.com/watch?v=mzJmTCYmo9g&feature=related

  2. Are Oust sier:

    Dette styrer boligprisene:

    http://www.dn.no/eiendom/bolig/article1491972.ece?jgo=c1_re_left_1

    Norges Bank preseanterer i en artikkel i DN noen eksempler på årsaker til endringer i boligprisene.

    Artikkel i Penger og kreditt fra 2004:

    http://www.norges-bank.no/upload/import/publikasjoner/penger_og_kreditt/2004-04/jacobsen.pdf

  3. Are Oust sier:

    Boligpriser og bygging til himmels til evig tid?

    Lenke til spennende foredrag fra 2006:

    http://www.husbanken.no/Venstremeny/Boligmarkedet/~/media/Venstremeny/Andre%20tema/Boligmarkedet/andreassen%20ppt.ashx

  4. Are Oust sier:

    Kommer fallet i byggekostnadene?

    Prisras på bygging av nye boliger artikkel i BT:
    http://www.bt.no/na24/article675701.ece

  5. Are Oust sier:

    Eiendomsutvikler som kritiserer reguleringstakten i kommunene.

    http://e24.no/naeringsliv/article2870738.ece

  6. Are Oust sier:

    Forsøk på å komme med en forklaring på hvorfor boligprisene år etter år kan stige med mer enn innsatsfaktorene i boligbyggingen år etter år:

    http://www.oekonomi.no/2009/09/02/byggeskatt/

  7. […] Byggekostnaden og utviklingen i boligprisen Publisert av Are Oust den 28. juli, 2010 i Aktuell kommentar og Bolig. […]

Leave a Reply