Robinson, Fredag og renteforventningene

Vi befinner oss på sydhavsøya til Robinson, Fredag og øybanksjef Svein. Robinson og Fredag lever av å sanke nøtter, og skal velge om de skal leie eller eie hytta som de skal bo i. Alle hyttene er av samme kvalitet og når ei hytte kjøpes så finansieres det 100% med et lån hos øybanksjef Svein. På øya er det ikke skatt.

Øybanksjef Svein bruker en regel hvor han senker renten når det blir vanskelig å finne nøtter, da settes renten til 2%. Når nøttehøsten er god velger han å øke renten til 10%. Det er like stor sannsynlighet for at vi skal ha gode og dårlige år. I normalår settes renten til 6%, noe også Svein har sagt at renten skal være i gjennomsnitt.

strand.JPG

I år 1 så er renten 6%. Hverken Robinson eller Fredag har noen spesiell formening om fremtiden kommer til å bli god eller dårlig. Husleien er satt til 90 nøtter. Fredag velger å kjøpe ei hytte mens Robinson velger å leie. Hytta Fredag kjøper må nå prises slik at det å leie og eie blir like gode alternativer. Ettersom renta i gjennomsnitt skal være 6%, må hytta prises til 1500 nøtter, slik at renta Fredag må betale blir 90 nøtter.

I år 2 så blir nøttehøsten overraskende dårlig. Øybanksjef Svein reagerer på dette med å sette renten til 2%. Fredag slipper nå unna med å betale 30 nøtter i rente mot 90 nøtter i år 1. Fredag kan velge å spare disse nøttene ettersom han vet at han snart må betale 150 nøtter i leie, eller han kan velge å benytte seg av de ekstra 60 nøttene til forbruk ettersom tidene er dårlige. Om Fredag ikke hadde fått denne rentenedsettingen kunne han alternativt ha lånt tilsvarende 60 nøtter, slik at Fredag tjener renten på 60 nøtter på Sveins rentepolitikk. Vi kunne også hatt en motsatt situasjon der det gode året kom først, da ville han fått rentekostnaden av de 60 nøttene.

Sveins rentepolitikk er motkorrelert med nøttehøsten, dette vil ha en verdi for hytteeierne. Om husleien ikke senkes tilsvarende i dårlige tider, så vil de som eier ha en fordel i forhold til de som leier. Dette kunne da medført noe høyere hyttepriser, men ettersom både Fredag og Robinson viste om Sveins rentepolitikk allerede i år 1 så vil vi ikke få noen prisendring fra år 1 til år 2. For at eksempelet skulle være i tråd med virkeligheten så skulle nok også husleien synke noe, men husleien klarer ikke å reagere like raskt som renten.

I år 3 så opplever økonomien et normalår, men ettersom effektene av den lave renten fungerte så bra og han er redd for en for kraftig innstramning greier Svein seg med å heve renten til 5%. År 4 blir det et meget godt år for nøttesanking på øya. Øybanksjef Svein nøyer seg likevel med å heve renten til 6%. Nå er vi tilbake til at Fredag betaler 90 nøtter i rente og Robinson betaler 90 nøtter i leie. Robinson vurdere nå å kjøpe hytte istedenfor å leie den. Han tror ikke lenger på Svein når han sier at den gjennomsnittlige renten skal være på 6%, hans nye forventning til hva renten skal være fremover er på 4%. Robinson og selgeren av hytta har like renteforventninger. Robinson må nå betale 2250 nøtter for at det å eie og leie hytta skal være like lønnsomt. En prisstigning på 50%.

Øybanksjef Sveins nye rentepolitikk har ført til høyere hyttepriser, og antageligvis også en høyere hyttebygging. Det var nok ikke dette Svein hadde tenkt seg, men han fikk det med på kjøpet.

Epilog

Vi ser at renteforventningene har stor betydning for boligprisene, mens fra dag til dag bør renten ha liten betydning på boligprisene utover det som kommer gjennom kredittrasjonering.

Innføringen av inflasjonsmålet kan ha medført et fall i renteforventningene i Norge, antageligvis også med rette. Dette ville ha gitt en voldsom stimulans til økonomien og til boligmarkedet, og kanskje en sterkere stimulans enn det Gjedrem klarte å gi gjennom sin rentesenking til 1,75%. Dette krever riktignok at renteforventningene ikke ble flyttet enda en gang.

Om det er rett at innføringen av inflasjonsmålet medførte en lavere gjennomsnittsrente, og dette gikk sakte, men sikkert, opp for folk så kan dette være med på å forklare mye av den prisstigningen vi så i boligmarkedet på 2000-tallet.

På den andre siden kan det være at landets makroøkonomer undervurderte den samlede stimulansen som ble gitt økonomien. Samtidig kan man også frykte at fallet i renteforventningen ble større enn det det faktisk var grunnlag for. Om dette er tilfellet så gir dette grunnlag for et fremtidig fall i boligprisene, når renteforventningene kommer opp på et normalt nivå.

Det vi kan trøste oss med er at renteforventningene antageligvis bruker noe tid på å oppdatere seg, så fallet vil ikke komme brått. I tillegg så bør det sikkert også nevnes at boligprisene og husleien på lang sikt ikke er løsrevet fra byggekostnadene, dette betyr at på lang sikt så skal selv ikke et skift i renteforventningene medføre noen store endringer i boligprisene. Prisendringene bør derfor også være noe mindre på kort sikt.

Tags: , , , ,

23 Responses to “Robinson, Fredag og renteforventningene”

  1. Are Oust sier:

    7 av 10 mener at et normalt rentenivå ligger på mellom 3-5 prosent. Norges Bank har signalisert at et rentenivå på 6 til 7 prosent er å regne som et normalnivå. I perioden fra 1998 til 2008, melder SSb at gjennomsnittlig rentenivå lå på 6,6 prosent.

    http://www.dn.no/privatokonomi/article1623821.ece

  2. Veldig interessant det dere skriver her. Derfor har jeg nylig funnet ut at det viktigste er kanskje å forstå preferanser og hva som ligger bak dem og påvirker dem, heller enn å bruke deres gitte verdier i analyser. For som regel (Så vidt jeg forstår) baserer vi mye av de økonomiske analysene på antakelser om mer eller mindre rasjonelle valg. Og det gir oss riktignok den pekepinn samfunnet trenger, men helt åpenbart langt fra noe fasitsvar i alle situasjoner.
    Derfor synes jeg at i tillegg til å forsøke å skape riktige forventninger i forhold til rentenivå, burde man kanskje også gjøre noe med forventningene til økonomisk politikk og deres virkemidler. Så slipper mange å legge all sin lit til Gjedrem eller Obama i dårlige tider, og dermed større sannsynlighet for at deres forhold mellom forventning og virkelig opplevelse blir i hvert fall 1! 🙂

    Kiotovs

  3. Are Oust sier:

    Hei Kioto

    I økonomisk analyser så gjør vi ofte antakelser om at aktørene tar rasjonelle valg, men dette gjelder først og fremst eldre økonomiske teorier. Nyere økonomisk forskning brukre mye av tiden sin på å forstå de preferansene som ligger bak og gi et mye mer nyansert bilde av hva som foregår.

    I dette arbeidet bruker vi eksprimenter: http://www.oekonomi.no/2008/05/12/eksperimentering-i-samfunnsvitenskap/
    Trond som var en av stifterne av denne siden driver å jobber innenfor dette området. Det har ellers blitt så viktig at alle tar hensyn til det. Dette fordi vi har innsett at dannelsen av folks valg er beget komplisert, for eksempel så synes det velgig viktig hvordan folk rundt oss oppfatter valgene våre. Dette kan blandt annet føre med seg flokkadferd. Alle ønsker å kjøpe hus samtidig eller ingen ønsker å være den eneste som kjøper hus i redsel for å bli oppfattet som dum. Dette medfører, slik som du antyder, at alle analysene blir mer kompliserte.

    Likevel kan vi ofte si noe om hvordan snittet av befolkningen oppfører seg i forhold til de rasjonelle forventningene. Når det gjelder rentene så tror vi at befolkningen tar mer hensyn til de korte rentene enn til de lange rentene. Dette vil altså gi større svigninger i prisene enn det som ble skrevet her. Poenget er uansett at det ikke bare er renten den neste måneden som er avgjørende. Det som er avgjørende er hva en tror renten kommer til å bli fremover. Forskjellige personer kan da ha forskjellige oppfatninger om hva renten fremover skal være og dermed forskjellige oppfatninger om hva det vil koste å eie en bolig.

    Mer om renteforventninger og om rasjonaliteten der: http://www.oekonomi.no/2009/03/02/renten-ma-ikke-overlesses-med-arbeidsoppgaver/

    Er ikke sikker på om jeg forstår hva du mente med at en bør gjøre noe med forventningene til den økonomiske politikken. Men som hovedregel bør en lage regler som oppnår tre ting: at befolkningen har et sikkerhetsnett, at vi forhindrer moralsk hazard blant befolkningen og at en forhindrer moralsk hazard blant politikkerne.

  4. Takk for godt og lærerikt svar!
    Jeg er nok bare en idealist, og har derfor valgt å satse litt på psykologi fremover. 🙂

    Forresten, dere skal ha ros for dette nettstedet! Jeg kommer nok innom flere ganger.

  5. Are Oust sier:

    Hei igjen og takk for ros.

    Vi på vår side er meget takknemelige for kommentarer og spørsmål, og vi vil svare som best vi kan.

    Psykologi er et spennende området også for økonomer fagområdene flyter litt inn i hverandre, så om du i tillegg synes økonomi er spennende så skal en ikke se bort i fra at du vil forstå mangt om økonomi som bare et fåtall økonomer forstår.

  6. Are Oust sier:

    Økte boligprisen, alt annet like, vil medføre lavere velferd for landets befolkning:

    http://www.oekonomi.no/2008/09/01/byggekostnaden-og-utviklingen-i-boligprisen/

  7. Are Oust sier:

    Kyrre Aamdal, seniorøkonomi i DnB NOR Markets tror på lav styringsrente i inntil fem år:

    http://www.dn.no/forsiden/borsMarked/article1658567.ece

  8. Are Oust sier:

    NEF tall for boligprisene viste en klar prisoppgang også for april. En oppgang på 1,5% korrigert for sesongvariasjon:

    http://www.dn.no/eiendom/bolig/article1662070.ece

    Jeg kan ikke si annet enn at dette lå i overkant av det jeg hadde ventet. Jeg trodde at bankenes mer restriktie utlånspolitikk skulle ha en større innvirkning på boligprisene, slik at boligprisene skulle trosse rentenedsettelsene. Men så skjedde altså ikke.

    Dermed kommer diskusjonen fra februar opp igjen:
    http://www.oekonomi.no/2009/02/03/boligpristall-fra-januar/

    Er boligprisene et signal på at ting ikke er så ille i Norge og at vi dermed har en overdreven ekspansiv pengepolitikk?

    Om vi gjør det så vil oljeavhengigheten til Norge stige kraftig. Det er selvfølgelig fristende å drive motkonjunkturpolitikk, men vi må la arbeidslegidheten stige og la økonomien omstille seg.
    http://www.oekonomi.no/2008/12/21/finanskrisen-2/

    Dermed bør Erna Solberg slutte å snakke om skattelette som motkonjunkturtiltak.http://e24.no/makro-og-politikk/article3058009.ece

    Og Gjedrem bør besinne seg på onsdag: http://www.dn.no/forsiden/borsMarked/article1662298.ece

  9. Are Oust sier:

    Norges Bank viser igjen til at en noramalrente for boliglån skal ligge i overkant av 7%:

    http://pub.tv2.no/nettavisen/okonomi/privat/article2620926.ece

    Problemet er bare at det bare viker som om de ser for seg at de skal opp til disse nivåene igjen. De ser ut til å glemme at vi trenger en gjennomsnittelig rente som tilsvare den samfunnsøkonomiske rette renten for at landet skal sikres høyest mulig økonomisk vekst og dermed høyest mulig velferd for landes innbyggere.

    Om en skal senke styringsrenten til 1,5% så må en da samtidig akseptere at renten skal lengre opp i gode tider. Om en ikke gjør dette så vil renteforventningene påvirkes og vi får vridningeer i investeringer og priser.

  10. Are Oust sier:

    Norges Bank bidro til finanskrisen

    Forskningsleder i SSB Roger Bjørnstad mener at renten ble holdt lav for lenge i forgje lavrenteperiode.

    Han viser blant annent til at boligprisene her hjemme økte med 50 prosent fra 2003 til 2007.

    http://www.dn.no/forsiden/politikkSamfunn/article1676002.ece

  11. Are Oust sier:

    Nå er rentene for lave:

    Sjeføkonom Elisabeth Holvik i Sparebank 1 gruppen mener at de lave rentene kan skape ustabiliteter i boligmarkedet.

    http://e24.no/makro-og-politikk/article3102040.ece

  12. Are Oust sier:

    Inge Furre, sjeføkonomi i Sparebanken Møre mener at renten burde vært høyere på grunn av aktivaprisene:

    http://www.dn.no/privatokonomi/article1687438.ece

  13. […] high i boligmarkedet” Frykten for høy arbeidsledighet holder på å sive ut av markedet og renteeffekten er påvei tilbake for fult. Så hvor mye av renteeffekten gjenstår? Vi kan få et hint fra grafen […]

  14. Are Oust sier:

    Rekordlav boligrnete og rekordhøye boligpriser kan gi ny kraftig bakrus:

    http://www.dn.no/eiendom/article1718178.ece

    Legg også merke til at Steinar Juel refererer til en normalrente på 5-6 %, noe som er lavere enn hva Norges Bank tidliger har sagt.

  15. […] high i boligmarkedet” Frykten for høy arbeidsledighet holder på å sive ut av markedet og renteeffekten er påvei tilbake for fult. Så hvor mye av renteeffekten gjenstår? Vi kan få et hint fra grafen […]

  16. […] det jo virke som om Norges Bank ønsker seg en svakere kronekurs og personlig ønsker jeg meg en høyere rente. Så dette blir jo lett vinn vinn, vi kan oppnå både svakere kronekurs, høyere rente og vi kan […]

  17. […] Norges Bank lykkes i å holde oppe de langsiktige renteforventingene så vil låntakerne oppfatte de lave rentene kun som en tidsforskyvning i forhold til når disse […]

  18. […] men gjennom siste halvannet år er mye av prispåvirkningen fra lave renter allerede tatt ut. Renteforventningene har likevel blitt presset noe lavere den siste måneden, noe som gjør at den lave renten fortsatt […]

  19. […] men gjennom siste halvannet år er mye av prispåvirkningen fra lave renter allerede tatt ut. Renteforventningene har likevel blitt presset noe lavere den siste måneden, noe som gjør at den lave renten fortsatt […]

  20. […] låne til i dag. Om ikke husstandene tror på dette vil Norges Banks rentesetting få betydning for boligprisene og den økonomiske […]

Leave a Reply