Leie eller eie bolig?

I Norge velger nesten 80% av husstandene å bo i egeneid bolig. Det kan være mange grunner til dette, trygghet, skattefordelen eller at det er regnet som en trygg og god investering. Likevel så er det ikke sikkert at det å eie bolig er det riktige for alle i alle faser av livsløpet. Her skal jeg prøve å sette opp fem faktorer som er viktige i forhold til om en skal eie eller leie bolig.

perspektiv1.jpg

1. Prisutvikling og risiko

Gjennom de siste årene så har det vært svært lønnsomt å eie bolig, dette på grunn av prisstigningen. I gjennomsnitt over lang tid så kan vi regne med at prisstigningen vil være på 2-3 prosent om vi ser bort fra slitasje og vedlikehold. I perioder så kan boligprisutviklingen avvike mye fra dette. Boligprisutviklingen er en usikker prognose jfr. egen artikkel Boligprisene. Det eneste som er sikket, er at vi trenger en eller annen form for tak over hodet frem til den dagen vi dør. Likevel så må vi vurdere hvor godt en tåler risikoen som knytter seg til boligprisutviklingen. De fleste av oss er avhengige av en god del lån for å ha råd til å kjøpe bolig. Dette medfører at svingningene i egenkapitalen som en har investert i boligen svinger mye mer enn boligprisene.

Et annet moment er at det kan være at en trenger en viss mengde egenkapital for at banken skal gi en mulighet til å kjøpe den boligen en helst vil ha. På grunn av de store kostnadene ved kjøp og salg av bolig og høy gjeldsandel, så kan en ved et prisfall tape hele egenkapitalen og bli sittende igjen med en negativ egenkapital. Dette har ikke så mye å si så lenge en ikke skal selge, men om en får et annet boligbehov eller må flytte til et nytt sted så kan en få problemer. Har en nå tilstrekkelig egenkapital til å kjøpe den boligen en ønsker seg.

Ettersom transaksjonskostnadene også kommer til fratrekk ved boligprisoppgang så vil egenkapitalen typisk ikke kunne vokse like mye over korte tidsrom som det den kan gå ned. Blant annet på grunn av skattefordelen, så vil det fortsatt være lønnsomt å eie bolig på lang sikt. Det vil derfor være viktigere økonomisk å få råd til å kjøpe en bolig i fremtiden som en skal eie lenge, enn å kunne kjøre et kortsiktig spekk.

2. Skattefordel

Skattefordelen ved å eie bolig kommer på to måter: For det første er ligningsverdien på bolig så lav i forhold til virkelig verdi at et boligkjøp reduserer ens ligningsmessig formuesverdi og dermed formueskatten, for dem som har nok formue til å passere grensen for formueskatt. Den andre skattefordelen er viktigere, og kommer av at en slipper å betale fordelsskatt for å bo i egeneid bolig, mens en får skattefradrag for rentene en betaler på boliglånet. Per million i gjeld med en antatt rente på 6%, så utgjør skattefradraget på gjelden 16.800 kroner i året.

En ting en kan tenke på i forhold til skattefradraget, er om en har stor nok inntekt til at en får utnyttet seg av hele skattefradraget. En får ta med seg negativ inntekt som fra renten til de påfølgende årene, men renten kommer til fratrekk før for eksempel personfradraget. Personfradraget får en ikke ta med seg slik at dette vil da gå tapt. Prisingen i boligmarkedet priser inn denne fordelen, så om en ikke får benyttet seg av denne bør en ha andre fordeler som veier opp for dette.

Skattefordelen er heller ikke særlig rettferdig, jfr. egen artikkel Robinson, Nøtteliten og hytteskatten, men ettersom flesteparten av velgerne eier egen bolig, så blir det nok ikke skattemessig ugunstig å eie bolig med det første. Skattefordelen veier altså tungt for kjøp av bolig.

3. Kostnader ved kjøp og salg av bolig

Mens skattefordelen teller positivt for kjøp av bolig, så teller transaksjonskostnadene negativt. Spesielt så gjelder dette om en skal eie over en kort periode.

Kostnadene er store både ved kjøp og ved salg av bolig. Når en kjøper bolig så må en betale dokumentavgift på 2,5% av kjøpesummen pluss tinglysningsgebyr og omkostninger i forbindelse med låneopptaket. Ved salg av bolig så må en betale honoraret til eiendomsmegleren. For en bolig som er verdt 2 millioner så må en regne med i alle fall 120.000 kroner (6%). Om en kun eier i en kort periode så ser vi at transaksjonskostnadene spiser opp mye av en eventuell prisstigning eller skattefordel.

4. Tvangssparing

Når en kjøper bolig, så binder dette opp mye av den kapitalen en har og en fortsetter å binde opp kapital i boligen gjennom at en betaler renter og avdrag. Dette blir en form for tvunget sparing. Tvangssparing kommer av at det ikke er sikkert at hele avdraget og inflasjonsdelen av renten inngår i bokostnaden. Den egentlige kostnaden ved å bo i boligen, kan altså være lavere enn de faktiske utleggene en har ved å bo i boligen.

Denne tvangssparingen er en stor ulempe om mengden penger en har tilrådighet er begrenset slik at tvangssparingen medfører at en får brukt mindre penger på andre ting enn hva en egentlig ønsker. Tvangssparingen kan være en fordel om en egentlig ønsker å spare, men har relativt begrenset sparedisiplin. Da kan boligen fungere som en nyttig sparebøsse som en stadig fyller opp med penger.

Tvangssparing har blitt mindre vanlig enn tidligere, på grunn av muliget for avdragsfrihet, lengre nedbetalingstid og muligheten til å refinansiere. Likevel så er det fortsatt en aktuell problemstilling som blir forsterket i perioder hvor renten er høy.

5. Boligkostnad

Det siste momentet jeg vil nevne her er boligkostnad. Spørsmålet her er om boligkostnadene vil endre seg om en velger å eie istedenfor å leie bolig.

Problemet når det gjelder boligkostnader og eie av bolig er at en kan ha problemer ved å tilpasse boligkonsumet til ønsket boligkonsum når dette endres. Ettersom kostnadene ved kjøp og salg av bolig gjør det ulønnsomt å bytte bolig ofte, må en kjøpe en bolig som dekker boligbehovet i mange år fremover. Dette medfører at en når en kjøper boligen kan bli nødt til å ha et høyere boligkonsum og dermed en høyere boligkostnad enn det en egentlig ønsker.

En annen grunn til at boligkonsumet og boligkostnaden kan være høyere når en eier enn når en leier bolig er at det kan være vanskeligere å dele rom med andre når en eier. Dette gjelder spesielt for studenter og andre unge som ikke er samboende eller har barn og som gjerne bor i kollektiv med andre.

På den andre siden har vi at en regner med at personer som bor i en bolig som de eier selv, vil klare å ta bedre vare på den og sørge for lavere slitasje enn hva en utleier vil gjøre. Dette taler for at en vil ha lavere boligkostnad ved å eie bolig når en har et stabilt boligkonsum og det ikke er naturlig å dele bolig med noen utenfor familien.

Konklusjon

Det fines ikke noen allment svar på om det lønner seg å eie eller leie bolig. Hva som lønner seg kommer an på en rekke private forhold. Det som likevel ofte er det avgjørende er hvor lenge boligen kommer til å passe ens boligkonsum og hvor lenge en planlegger å bo i boligen.

Tags: , , ,

11 Responses to “Leie eller eie bolig?”

  1. […] hører likevel til den gruppen som har minst å tjene på å eie egen bolig, jfr. artikkelen Leie eller eie bolig? Unge har gjerne en mer ustabil bosituasjon, lavere skattefordel og lettere for å finne rimeligere […]

  2. […] Les også vår artikkel: Leie eller eie bolig? […]

  3. Are Oust sier:

    Rolf Mæhle som er spareekspert i Sparebankforeningen har laget en beregning over hvor mye boligprisene må stige over tid før det vil lønne seg å eie fremfor å leie.

    Denne beregningen ble presangtert i DN:
    http://www.dn.no/privatokonomi/article1482554.ece?jgo=c1_re_left_5

    Om vi regner med at normalprisstigningen over tid er 2,5%, jfr. http://www.oekonomi.no/2008/09/01/byggekostnaden-og-utviklingen-i-boligprisen/, så kommer Mæhle fram til det jeg regner som en tommelfingelregel.

    Tommelfingerregel: Normalt vil det lønne seg å kjøpe bolig i stede for å leie om du planlegger å bo et sted i mer enn 5 år og motsatt.

    I tillegg bør en være oppmerksom at det i den typen beregniger som Rolf Mæhle at skattefordelen er en meget viktig faktor for lønnsomheten.

    For de som ikke får utnyttet seg av hele denne fordelen, vil altså denne 5 års regelen gjelde. Personer som ikke har tilstrekkelig vil ha muligheten til å dra med seg en negativ inntekt frem i tiden, men en vil f.eks. ikke få med seg personfradraget. En stor gruppe som dette vil være viktig for er studenter.

  4. Are Oust sier:

    DB.no artikkel Det lønner seg å eie boilg:

    http://www.dagbladet.no/2009/08/23/nyheter/okonomi/bolig/boligprisene/renta/7752622/

    Når en regner på denne måten handler det mye om hvordan en regner. 5 år er det vi vanligvis regner som grensen for om det lønner seg å leie eller eie.

    De årlige kostnadene ved å eie en bolig er nok noe undervurdert, uten at det utgjør sån veldig mye.

    Etter det jeg kjenner til så er leieprisen satt noe for høyt til å være Sagene. De har valgt seg en størrelse som ligger litt i grenselandet mellom en stor et roms eller en liten to roms, mens de har satt prisen omtrent på snittet for to roms i hele Oslo.

  5. […] (Les også artikkel Leie eller eie bolig?) […]

  6. […] Les også vår artikkel: Leie eller eie bolig? […]

  7. Are Oust sier:

    Andre kommentarer hvor vi kommenterer skattefordelen ved å eie bolig:

    Beskatning av bolig en kort gjennomgang
    http://oekonomi.no/bolig/2009/10/08/beskatning-av-bolig-en-kort-gjennomgang/

    Skattesubsidiering av bolig
    http://oekonomi.no/bolig/2009/11/05/skattesubsidiering-av-bolig/

  8. krikra sier:

    Teori: Ein stor del av prisstigninga som går fram av statistikken skuldast generell oppussing og oppgradering av boligparken. Typisk 1980-standard oppgradert til 2010-standard, logisk nok får dette dramatiske konsekvensar på kvm-prisen. Dette er kostnadar som aldri kjem fram i statistikken. Legg i tillegg til at kvm-prisen frå 1980 kanskje ikkje er inflasjonsjusterast, og du har ei skikkeleg mølje av ein statistikk.

    Som høyrt i kaffiselskapet: Me kjøpte bustad i 1980 til 1 mill, og solgte for 5 mill i 2010. Gevinst 4 mill. Tada! Jaudå, det er lett å slå mynt på eigedom om du ikkje førar rekneskap.

Leave a Reply